四、五月住宅成交量驟降4成，但樓價卻未見顯著回落? 三大支撐樓價的主因【地產仔禾記】#2782

三月份全港住宅成交共有7476宗，而四、五月住宅升降卻只有約4100宗，從百分比來說跌了近4成，於代理而言可謂相當慘淡。而若然閣下對樓市較有研究和經驗，都會知道樓價無論在升市或跌市，都會先發映在成交量、之後再發映在成交價。即在升市時，通常成交量會首先上升，代表買家們開始密鑼緊鼓睇樓、掃貨，而當筍盤或優質單位都被買走，次一級的單位才會賣出，再推高價錢，反之亦然。但今次有趣的是成交量急跌4成，但各區價錢其實並沒有大分別。若參考中原城市指數，四至五月微跌1.4%。為何如此奇特?我嘗試提出三個原因解釋。

1.租金上升

很多人說置業是剛性需求。但客觀而言，「住房」才是剛性需求，因為住房可以是租樓或買樓。而租樓才是一個純需求行為，買樓則是需求+投資行為。所以市面上流行一種說法是「香港好多人移民，D樓無人住，有排跌」。若確實如此，我倒好奇為何近兩個月租金竟已升1x%。而若然閣下有出租/租樓經驗，都會知道每年6-8月均為租務旺季，租金會較其他月份再高5-10%不等。

可見未來3-4個月內租金仍然會高企。而在買樓角度，不少人都會考慮租金回報率。若然租金顯著上升而樓價卻下跌，回報則會大幅增加。舉例來說，若然租金上升10%，而樓價下跌10%，租金回報則會上升22%；如果租金上升15%，而樓價下跌15%，租金回報率則會上升35%，即3厘回報會變成4.05厘回報。可見有租金支撐下，我認為樓市下跌的空間並不大。

2.香港業主負債比率低

很多人認為息口是樓價疲弱的主因。我卻認為關係不大。其一是香港私人住宅共有約140萬伙，而其中超過85萬伙為現契物業，比率超過6成。而在未供滿的其餘4成物業當中，平均按揭成數為60%，與傳媒或討論區常說「一街都係9按業主」不同。

以上數據均取自於金管局，我認為可信性較一般人的直覺更客觀和具參考性。可見負債比率低對整體業主而言其實壓力並不如傳媒標榜高。而且疫情過後，其實不少人薪金都有所增加，現時香港失業率同樣處於低位只有3.1%，雖然經濟情況未完全恢復至17-18年水平，但確有向好趨勢，以上我認為都是一些能支撐樓市的客觀經濟數據。

3.業主面對高息仍有財技應對

所謂高息，其實也只是比以往略高。事實上若然比較，英、美、澳、加、甚至內地，以上地區目前的供樓利息均在至少5-6厘以上甚至去到8厘。但香港大多業主目前供樓利息仍然只是3.5-4.2厘左右，相對上已算較低。此外，銀行現時的現金回贈可謂前所未有之高，竟高達2.3-2.6%。假如閣下轉按500萬，可獲約12萬回贈。簡單計算，息口過去一年共上升約1厘，同樣以500萬貸款每月約多供了$2400利息。而12萬1贈已夠支付4年利息支出了，而高息期你認為又是否會持續四年呢?

可見，我認為未來樓市大幅度調整的機會不大，偶有劈價盤出現也只屬曇花一現，與其等待買樓時機，更宜自己創造機會，正正適合在傳媒仍唱淡風的時候尋找筍盤，要知道筍盤並不如食自助餐，減定個價等你買，而是要主動出擊找有能力的經紀鋤價。

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