香港私人住宅的成交量其實可以從土地註冊處查閱。平均過去5-6年而言，每年一手成交量約為15,000-20,000宗。而二手則為40,000-50,000宗。所以每年一二手總數平均值約為60,000宗左近。以這個數字參考，就不難看出2021年為樓市異常熾熱的一年，因為成交量高達7萬8千宗，相反2022年則為近年最慘淡的一年，只有4萬7千宗。
所以若說今年2023樓市反彈，到底市場氣氛有否過份熾熱，還是只是因去年過差而適度反彈，我認為大致也可參考今年頭幾個月的成交比較。
1月 一手 351 二手 3248 總數 3599
2月 一手 643 二手 4130 總數 4773
3月 一手 1779 二手 5495 總數 7274
4月 一手 1539 二手 3398 總數 4937
5月 一手 322 二手 1394 總數 1716
若每年二手成交總數約為45,000宗，則每月平均值應在3500-4500左右屬正常水平。可見其實今年首季的「小陽春」並非所謂過份反彈而只是基本復常的表現。而來到5月，市場氣氛明顯較為消極，特別是二手市場。當中主因當然和市場較為波動影響，但另一個原因其實和地產代理行也息息相關。
事關最近無論我到各區睇樓，即使是屯門、港島區、九龍區，代理們也相當積極推售白石角、啟德、康城的新盤。要知道地產向來是「山頭制」即每區代理屬於自己的主場，若促成外區成交不單佣金要和該區陀地對拆，甚至有機會輸埋個客，向來代理們都不喜歡跨區銷售。但現在卻一反常態，甚至有代理行要求代理必須出席新樓的銷售會議，缺席甚至要罰錢和處分，以上皆屬於較為罕見的情況。箇中因理恕無法在公開資訊中言明，power team用戶可向advisor查詢。
但無論如何，結論就是各大代理以下達命令力谷一手，冷處理二手。而這正正是導致市場成交量偏低的原因。因為近年受「首置稅」及壓力測試限制，其實800萬以上的單位的買家大多是換樓客。若代理冷處理二手市場，業主們無法賣出自己的物業自然就無法換樓。要知道當一個準買家踏入市場並促成一宗一手成交，發展商收錢。其實交易就已經完成。但若然該準買家購入的是二手單位，賣出單位的業主可能細換大，可促成下一單成交，甚至有些業主賣出大單位可能一換二，能促成不止一宗成交，可見二手市場其實能為整個地產行業帶來的活力遠比一手多，這也是為何現時雖然樓市氣氛不俗，但投交量仍然低迷的主因。
至於觀望下半年，我認為一手樓的推售仍對整個樓市有舉足輕重的影響，倒是較多人關心息口的問題其實聯儲局已宣稱封頂，關鍵只在減息會由今年年尾開始還是明年初開始，反而影響並非太大。若然閣下是準買家想入市，我反而認為更適合在現時二手市場較為靜的時間睇樓、還價。因為2023年首季樓市氣氛實屬不錯，就我們前線經驗，業主不反價已是幸運，能夠傾到10萬8萬就非常驚喜。反而現在二手睇樓量和成交都偏少，業主心態會較弱更易鋤到一個筍價。比起在旺市幾台客爭一個盤，賣出又要追價，我倒認為在這種市況搵個筍盤入市更為可取。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
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*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
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第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
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第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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