下一站東涌【 80後の投資俠侶】#2728

最近同投資客在東涌收樓，學生以接近$870萬 （@12000呎）成功購入10年內之優質2房半新樓，實在興奮不已，當刻見到這個優質盤, 確實連筆者自己也心動。

相比同樣屬新界的的康城，800萬只能購入450尺的2房@ 18,000。

如果對比埋天水圍@$10000尺以及各區的新樓賣緊@$16000-20000呎，對比更感強烈。

東涌屬離島區, 常給人感覺遙遠，所以經常被人忽略。被誤以為交通不變及交通費貴。其實東涌線通車後已大有改善。

由東涌站到香港站36分鐘 (MTR APP)，坐得舒服，唔使左轉右轉。

而駕車到香港站時間相若, （Google map 計31分鐘）。特別是東涌2020年12月27日起，青嶼幹線已取消道路收費，從此駕車人士可以免費進出大嶼山，駕車比以往更方便。而且東涌現時車位供應充足，大部份屋苑較新, 較易安排充電位。

現時其實康城站去中環站都係39分鐘，但要轉車，而未計回程要在將軍澳等十幾分鐘先有車入康城。駕車21分鐘。但是康城的至命傷是車位嚴重不足。大部份中產都有能力買車, 什至不只一架車。所以康城區車位缺乏, 減低了對中產人士或有錢人的吸引力, 從而影響該區的上升動力。以筆者所見, 康城可以話係高水100萬, 以新盤KOKO ROSSO 兩房賣出$800萬計, 康城的2房合理價應為$700萬。

交通費方面, 康城較平：

東涌去香港站月票 $635／20工作天=$32/程, 約$60/日

康城去中環 車費$15/程, $30/日

不過要比多@6000/呎, 以600尺單位計算= 為了慳車費$30/日, 多比的360萬, 這筆費用夠搭328年, 所以筆者相信交通費不是問題。 (360萬/$30/日= 12萬日, 12萬日/365日= 328年)

在連接大灣區方面, 東涌現時已有港珠澳大橋連接大灣區，總比等10後先起好又唔知會起成點既北部都會區好。

東涌本區都有發展, 新建的東涌東站2029年建成，比東涌站更近市區, 而且附近的新填海區會有新海濱公園。

東涌新樓既優點係兩房半都700尺起， 3房套近1000尺, 呎價相對平，對比現時新樓3房只有600-700尺，東涌的開則更屬罕有。

筆者推薦學生購買時正值2線區域追落後的時候, 且相信航空業總會復甦。機師及空姐租客總會回歸, 水向低流, 聰明錢會追落後。筆者認為買家應該趁大部份對手(準買家)還在去旅行的時候, 出手買入低水盤。而筆者也將去旅行的計劃由12月推遲至2月, 以便協助學生把握黃金時間上車。回望過去1-2月樓市, 樓價差距可高達100萬 (夠去50次日本), 可見選錯時間去日本旅行的機會成本有多高。其實劉公子叫人為左買樓去小幾次日本, 都唔係完全無道理, 大家都唔應該笑佢離力。

當然現時市面大至復常, 東涌現在的價錢也上升了不少, 現時再到東涌搵樓確實已慢了一步。筆者為了保障付費學員的優先利益，確保學生門入市後才會出文討論。而現時的學生們已轉到其他區域尋寶了。

# 東涌發展

# 東涌低水VS康城高水100萬

筆者簡介：

香港的住屋達人, 住勻港九新界（青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 沙田, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。由1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋也住過，所以不同區份同開則都有自己的睇法。

由2008年海潚開始睇樓,至今累積14年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。

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