2022樓市數據全面睇【地產仔禾記】#2689

2022於樓市而言可謂相當罕見的一年。無他，因為很多人都把「香港樓」當作只升不跌的投資物，而事實上絕大多數今天較有資產和經濟能力的人，大多都是靠物業升值造就財富。但世上豈有只升不跌的投資物呢?

回望過去十多年，若從年頭1月1日至年末12月31日結算，樓市下跌的年份屈指可數，而2022更是當中跌勢較為急，跌幅較為大的一年，我認為這更加是好的時機去重新審視樓市。雖然作為一名地產經紀當然希望市道暢旺讓自己更易做生意，但事實上港樓本來價值已不低，再如火箭般向上只會令樓市更不健康地發展，猶如三十年前日本人買一層樓要幾代人去供一樣。因此客觀而言樓市有適當調整對大眾和樓市整體來說也屬健康的表現。而這篇文章我希望用各種數據去拆解樓市，從數據中看看到底各項樓市指數的改變為我們帶來什麼啟示?是否真有如很多評論員所說，「基本面」已改變呢?

 

1.樓價指數

 

1.1中原城市領先指數(CCL) 首周報185.2跌至最新一期156.4 (跌15.6%)

(資料來源:中原地產)

 

看樓價指數很多人首先會看中原城市領先指數(CCL)。CCL有些人會說是偽數據，因為很多有密切留意樓市的人都會覺得CCL並不能如實反映市況。其原因主要有三個，其一是它只計算經中原地產代理公司每周成立的臨時買賣合約價錢為依據，雖然中原地產是香港樓宇成交市佔率最高的公司，但仍只有3-4成可謂數據不足。其二是CCL只計算中原地產納入指數成份的成份屋苑成交，目前約有130個成份屋苑。而眾所周知香港除了屋苑以外還有大量單幢洋樓、唐樓、小型屋苑、村屋等等均未納入計算。其三則是行政上每周結算由代理提供數據至中央綜合統計會有滯後。但我不會用偽數據來形容，因為行家花費人力物力去統計和分析，為大家多一項數據解讀樓市也作出了不少貢獻，CCL雖有局限性，未能完全反映市況，但仍值得作參考之用。

 

1.2私人住宅售價指數

1月390.8 跌至10月352.4 (跌9.8%)

資料來源:差餉物業估價<香港物業報告每月補編>

 

差餉物業估價署每月都會更新各類型物業的售價指數，但一般會滯後2-3個月，截至今天，目前最新一期只更新至10月份的數據。雖然數字上只更新到10月，但就個人每星期到各區睇樓、還價、觀察成交所得，樓市跌勢大概在10-11月初尤其嚴重，大多破底成交都在當時出現。在11月中股市反彈後，樓市雖未有回升但至少有止跌跡象，因此我猜算11-12月的售價指數應該和350點相距不遠，大概會在345點左右。

若這樣算的話，售價指數全年而言跌幅約為11%左右，跌幅較中原城市指數少3分1。要知道差餉物業估價署的指數是包括全港所有私人住宅的成交，當中包括了CCL未有囊括在內的單幢樓和村屋。這也引證了我早前寫下的文章<單幢樓比屋苑樓更值得買>。因為很多經紀只會一味推銷屋苑樓而貶低單幢樓，但在跌市中卻明顯見到屋苑樓跌幅更為嚴重，箇中原因文章中有詳細解釋，歡迎查看。

 

而如果再細看各類型單位的話，政府其實把香港的私人住宅按呎數分為ABCDE五類。

分別為A:400內以下 B 400-700呎 C: 700-1000呎 D:1000-1600呎 E:1600呎以上

上面提到由390.8跌至352.4的是綜合指數，如個別細看每一個類別，較多人關心的自然會是ABC類單位，也是絕大多數人會考慮的物業類型，其指數則由393.8跌至354.2(下跌10.1%，同樣截至2022年10月)，但同時DE類大單位則只由321.6跌至306.7，只下跌了4.6%。那是否代表大單位或一般人稱的豪宅跌幅較少?我認為不是，只是大單位的業主持貨能力較強，有足夠防守力，所以並不多需要在跌市中急賣樓。正如諗Sir經常在節目中言道:「投資是一個「資源分配」的問題，而不是「估升跌」的問題。」具有一定資產規模的人大多深明此道，因此在跌市中大多不必劈價出貨，自然成交較少，反映出來的跌幅則較細。

 

2.租金指數

181.1 跌至179.5 (跌0.88%)

資料來源: 差餉物業估價<香港物業報告每月補編>

 

很多人都在今年的跌市中問樓市的底在那裡?甚麼時候可以「撈底」?我個人認為看租金和租金回報比起看樓價指數更具參考性。因為很多人常常說，買樓是「剛需」正因如此所有香港樓價多年來屹立不倒。如果這套理論是真確的話，現在「剛需」在那裡?剛需怎麼會消失了。事實是居住才是剛需，但居住不一定買，可以選擇租。買樓是投資+自住的選擇，而租才是純消費或「剛需」的選擇。

租金若分單位類型和區份，其實均有不少值得認真研究的地方，因篇幅有限我在此只列三個較為有趣的現象給大家思考，剖析和見解日後有機會再和大家分享。

 

2.1 九龍C類單位(700-1000呎)租金大幅跑贏其他板塊

在樓市明顯下調而租金只有微調的時空中，九龍C類單位租金卻大幅跑贏，由348點升至381點，升9.5%，較同類型港島及新界單位優勝(港島升0.2%，新界跌6.6%)

700-1000呎大多為傳統三房套或三房套連工人房單位，可見市區大單位的需求非常稀缺，才會引至租金有明顯上升。

 

2.2港島A類單位(400呎以下)租金較九龍和新界優勝

若考慮投資收租，揀三房套，或者適合揀九龍區，但如果揀細單位則建議揀港島。港島A類單位租金指數由430升至451點，升了4.9%(九龍和新界分別升1.8%和2.2%)

 

2.3在AC類單位租金均有上升的情況下，B類單位(400-700呎)表現則顯得遜色

B類單位在三區的表現分別如下: 港島跌7.9%、九龍跌2.1%、新界升0.76%。

以上均為數據所示，但箇中原因非常值得深究。例如九龍市區大單位受追捧，但港島大單位卻沒有同時受惠，為何? AC類單位表現都不俗，為何惟獨B類單位租金會下跌?若閣下對這類問題有興趣，可留言讓我知道甚麼議題才是大家感興趣的，我之後再和大家探討)

 

3.成交宗數

一手: 10,237 宗(較去年17.475跌41.4%)

二手: 36,825 宗(較去年60,332跌39.0%)

資料來源:土地註冊處網頁

 

每年一、二手私人住宅成交宗數平均數約為60,000宗。2021年為樓市氣氛特別熾熱的一年，成交宗數上升至78,000宗。今年氣氛則為特別淡薄的一年，成交宗數下降至46,000宗。如果就單獨一年來看，數字偏差固然很大，但假如我們結合兩年取一個平均值，就會看到偏差其實很少，這兩年的平均值為62,000宗，大致等同過往5年的平均值。所以客觀來說正如我在文章首段所講，今年樓市氣氛較差，成交宗數下跌，或多或少與去年氣氛過盛有關，樓價作出調整乃正常現象。我們應該思考的是影響樓市的基本因素有沒有改變。而影響樓市基本面的因素大致有甚麼?

息口:大致已見頂，明年1-2個月議息後，Prime Rate有機會再小幅上調，且大機會會在明年第三季開始回落；

移民:從租金變化可看出需求仍然存在，未能看出有很多人說:「人才大幅流失，移民引致需求大幅下降」的問題；

供應?雖然未來有北部發展區及明日大嶼提供供應，但兩者均是20年乃至30年的長遠規劃，短期內供應仍然沒有明顯改善。

所以我認為樓市的基本因素並沒有大改變。而且若你查看金管局公佈的銀行定期存款數字則由年初的570萬億上升至700萬億，上升了130萬億(升23%)。130萬億是什麼概念?就是有100萬人到銀行做了130萬定期存款。結合租金指數和定期存款兩項數據來看，假如樓市氣氛轉穩甚至稍為回好，相信會有不少資金回歸樓市。若觀望明年，我不認為樓市會大幅反彈，但回穩或微漲機會則相當大。而事實市場上也確實有不少準買家因為樓市疲弱而暫時選擇把資金安置在定期，靜待機會再入市，我自己也建議了數位客人作相似部署。

最後在此感謝各位過去一年對Power Team的支持。今年成交宗數只有4萬多宗，而全港經紀卻有不止4萬人，即平均一位經紀一年只能促成一宗成交，但我自己卻非常幸運。在地產的年資不算長，來Power Team也僅僅只有半年左右，已促成十多宗成交。而且即使過去半年樓市有所調整，大多客人仍對賺入的物業相當滿意，實在有賴大家的信任。預祝各位讀者2023年新年快樂，身體健康，希望來年繼續能為大家分享樓市資訊。

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※