【數以萬計業主對回贈的誤會】 【按揭現金回贈1%vs2%之決擇】【鍊貸術師】#2677

#如何被現金回贈玩弄到差點撻訂
#究竟點解冇人講回贈拎1%vs2%嘅分別
#又話現金回贈2%
#到頭來又要減借貸額
#冇俾講到好似有俾咁

借貸術師想當年置業買納米樓
你冇估錯，係唔夠200呎果隻開放式！
只差一點點就「被撻訂」！
小弟辛辛苦苦大學剛畢業，打左7年暑期工兼外快
斥鉅資35萬(100% ALL IN) 打算購入市區新樓
第一次買新樓
完全唔知原來你有足夠資金買樓
都要去抽籤
先知你有冇呢個資格去售樓處見發展商職員

1200張飛又真係咁好彩抽中12號籌
整張新樓價單100伙
只有最低層的2伙才夠錢買
幸好的是前面11位老闆都是購買高層單位
而沒大志的小弟買到心頭好
市區最低層特色戶(平台可以接空中飛人)的單位273萬

273萬樓價打算借90%
首期10%=27.3萬﹑律師費連政府雜費近3萬﹑印花稅4.1萬﹑樓花不用俾經紀佣金
總數34.4萬
手執35萬鉅款
天真的借貸術師以為萬無一失
首先入紙申請4大銀行
呢次又係想睇睇有邊間銀行想搶下小弟這筆大買賣(245.7萬借貸額)
交齊文件後
經紀告知要等3至4星期才會有審批結果
不出3天
四大銀行急不及待致電給小弟
以為是賀電x4
點不知是四大銀行都不願批出九成按揭
於是經歷冰冷的半刻鐘後
第二天「射波」晨咁早就去拜訪傳說中之:
來者不拒﹑有殺錯冇放過的某小型銀行
果然名不虛傳
小弟獲得該銀行的九成按揭！

撻訂的味道陣陣傳來~
——真係Sorry,去到呢度先入到正題——

原來買樓上會申請按揭是有巨額的現金回贈！
樓價273萬，而樓價的60%是有2%現金回贈！
即是$2,730,000×60%x2%=$32,760！
果然…魔鬼永永遠遠都在細節！
果然…邊有咁大隻蛤乸隨街跳！
$2,730,000×90%=總借貸額$2,457,000是要再減走現金回贈$32,760！
即是那間小型銀行只會借給我$2,424,240(你冇睇錯,這數字絕不是虛構)
借貸術師首期由34.4萬變成37.7萬…

半刻鐘後…
借貸術師手執冰冷的手機致電給小型銀行大哥
究竟有沒有不可告人的方法可分享…如何借足樓價90%！
不必借「2424240」不吉利的銀碼？
在電話另一邊的大哥吐出廿字真言:
「不必驚慌，唔好要2%回贈，只要1%回贈，便解決」
原來令到借貸術師差點首期不足而要撻訂的兇手是金X局…

「由於金管局規定，但凡超過住宅貸款額1%的銀行現金回贈，都需要把回贈包括在貸款額內，如果不超過1%則不需要計算在內。」

最後貧窮潦倒的借貸術師把能賣的賣了只有35萬
只好拿現金回贈1%便平息事件

究竟銀行按揭現金回贈是拿1%著數!?還是2%扣減借貸額著數?

假設A君不幸財力與借貸術師相若,只拿1%現金回贈:
樓價500萬,樓價60%部份會有對應的1%至2%現金回贈,
$5,000,000×60%x1%=獲得$30,000現金回贈(不必扣減借貸額)
借9成上會= $5,000,000×90%=$4,500,000為最終借貸額(拿1%回贈不必扣減借貸額)

假設C君財力雄厚,拿2%現金回贈:
樓價500萬,樓價60%部份會有對應的1%至2%現金回贈,
$5,000,000×60%x2%=獲得$60,000現金回贈(需扣減借貸額)
借9成上會= $5,000,000×90%-$60,000=$4,440,000為最終借貸額(拿1%回贈不必扣減借貸額)

「2%現金回贈方案,似乎沒有現金回贈落袋,不太著數,為何會存在這選擇?」
存在即合理…
數以萬計市民…誤會的地方是(可能要翻看幾次才會理解):

A君拿$30,000現金回贈但比起C君借貸額多了$60,000，A君而這$60,000貸款額以30年還款期計算,產生之額外利息是$32529,
所以:
A君實際是:
+$30,000(現金回贈)-$60,000(償還銀行之本金)-$32,529(償還銀行6萬貸款額之利息)。

C君實際是:
+$60,000(現金回贈),因沒向銀行多借6萬,所以不用還$60,000本金以及$32,529給銀行。

即借貸術師如當年首期充足，便會選擇扣減回贈的2%較為著數了。
較喜歡無債一身輕的客人必然是選擇扣減回贈方案
而貸齡廿年的借貸術師較喜愛 看到「俾like」&「Share」….

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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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