私人貸款、稅貸、循環貸款、信用卡現金分期的分別 如何影響按揭買樓 #2659

一般在香港貸款可以分為四類：私人貸款、稅貸、循環貸款、信用卡現金分期，這四種都是利息較低的。

而當中利息最低的應該就是稅貸了，低至1-2%。私人貸款就看你借多少了，一般5-6%年息左右。而循環貸款你要是借一天也行，因為它是按日算利息的，當你有個overdraft戶口，借了幾天的錢，或者按年費算，所以它的利息貴一些6-10%不等。最後信用卡分期，它的利息也算少，你就當它是P loan，只不過是將你信用卡的額借出來，息2-3%左右，甚至有時候只1%多。

以下要跟大家說個借貸的例子，我們powerteam曾經有一位客人，他的工資是35k另加800k首期，明顯是位上車客，老實說這位朋友是能買房的，因為金管局規定，總供款額不能超過入息的5成，即是說他能每月付17k按揭還款，而根據2.59法則，代表一個人如果有能力還款10k按揭，能借260萬，而這位朋友能還款17k，即是代表他能借約1.7*260萬 ~ 450萬左右，另外再加上他的80萬首期， 其實他要買400尾-500萬的樓也可以。

但我們後來發現原來他已有私人貸款，而且還在供款大約10k/月，我們一看到這條私人貸款，立即知道他買不到了，因為他的總供款額不能超過入息的一般，入息一半是17k，而他已有10k的借貸，代表他供樓貸款只剩下7k，根本唔夠借。 所以私人貸款是很影響借貸能力的，再說一句，就算是申請過程中的私人貸款也會影響你做按揭，所以我經常強調買樓前6個月，就要在你的賬目上做好準備，很多時候妨礙你做按揭的往往是你意想不到的事。  

其實這四類不同類型的貸款都各有各好處和壞處，

私人貸款: 

好處是它的時間比較長，還款期拖7-8年也可以，但是壞處是它對借貸力是最有影響的，所以大家如果短期內有買樓打算，前不要考慮了。

稅貸: 

好處是低息，但是年期短可能要1-2年還完，由於它還的年期比私人貸款要短，所以如果你要放棄2023年看房或者找荀盤的機會，可以考慮在第四季多盡量多借一點信貸，很多時候別人找我們幫忙都是這樣子的，我們曾經也有個學生，他看自己1X-2X萬工資/月，要買一千萬以下樓肯定不成問題，其他人也能做到，但是如果真正看數據的話，其他人沒有借稅貸，而他借了，還狠狠的借了100萬，你也知道tax loan雖說是根據稅單的一倍借給你，但現在是放寬了，它能借很多給你，這一點你要留意。

循環貸款:

利率較高，不過好處如果不提錢就不算息，但它是怎麼影響你的借貸力的呢？例如你循環貸款的額度是100k，但是你提了50k，利息是7厘，利息等於你在月供一樣3500的東西一樣，循環貸款就是這樣，但是相對沒有私人貸款的傷害那麼大。

信用卡現金分期:

是很值得說而且最多人想知道的，大概2015年以前，其實如果你用Hong Kong MC高成數上會，它對信用卡的現金分期不是管得特別緊，甚至有些人會用信用卡現金分期提錢出來作首期買房，我當然是不建議這麼做，但確實是有些人是行得通，後來因為這個方法比較壞，也越來越多人這樣做，所以現在HKMC看你有信用卡，可能會隨機會抽樣，甚至可能要將全套信用卡月結單交給它，這個方法我們有機會在之後的課程面談。

最後說說9成上會，或者不用HKMC的6成上會，6成上會就是1按 first legal charge，只需要銀行批，要求相對低一點，做7-9成按揭，大部分人會用香港按證作為二按交保費，將低息貸款展延到樓價的6-8成這樣，但是問題是用HKMC的批核水平要高一點，而水平差在哪呢？這個我們會在面談中跟同學研究，不過有一點可以說說 例如高成數按揭，其中信用卡是它們最會留意的，因為有些人會用現金分期套現買房，所以這一點它會看你的月結單以防有人這樣做。

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