諗Sir
我餵緊奶 冒住濁親嘅風險睇緊你，先感謝你拍片
我的情況:
我的月入90K
太太月入40K
現金少量、100萬之內
太太個名2017年買咗沙田兩房收租
我一年前瞓咗身樓換樓換咗荃灣西嘅細3房自住, 1100萬入手借了Mortgage 500萬月供18k
一直都想將沙田嗰間放咗佢因為過去幾年無點升
賣咗應該有2.4至2.5M 返到黎
咁而家應該以靜制動儲下錢先?
定係沙田嗰間賣咗佢搵第二間升值能力較高嘅出租？
ANSWER:
外間計法
讀者應該是用盡現金買入荃灣西三房，入手後遇上樓市下調，會否引發財政危機? 近日網上流傳香港20個屋苑年初至今跌幅列表，由維景灣畔至匯景花園，跌12-18.9%不等。維景灣畔根據圖中講1月呎價是18249，至現時$14803，大跌18.9%。
我們算法
可是當我細心為20個屋苑逐一計算，我們的計算方法是利用這成交量較多的屋苑於2022年1月上旬的平均成交呎價，同9月上旬平均比較，1月上筍維景有6單成交，9月上筍有11單成交，有齊兩房同三房開則既成交，樣本數目都算夠及公平，發現9個月間成交跌價跌幅只係約7.6%，而不是報章所講18.9%。究竟報章係點計出黎?
報章相信是搜尋每屋苑的調整呎價去計算，由於中原每屋苑呎價是每星期發佈，再按該單位質素(如層數高低)作呎價調整。有些屋苑到8-9月成交少了，如果該星期成交的都是三房，一般三房的成交平均呎價都比兩房低。再將年頭兩房的平均呎價，去同9月的三房平均呎價去比，係數據SAMPLE不足之下，有些屋苑會「驚現」比大市平均較大的變動。例如你用下表$14803的呎價為維景灣畔開價，相信會過平開價。由於樓市的成交少了，大家要注意數據的計法及SAMPLE是否足夠。
2022年已過大半，期間美匯指數由96點升至109點水平升約14%。香港同美金聯匯，美金升引發香港樓價人工對全球加價，外地投資人對香港資產不感興趣理所當然。君見英國樓有不俗升幅，主要由英鎊兌美金下跌，同時為英國引入通賬令當地市民生活有變。油價同超市物價明顯上升，究竟香港應否想好似外國咁 – 樓價升，但民生用品價格急升? 大家自己考慮啦。
樓價可以話為大家「擋了一劍」，讓香港通賬率仍維持在2%水平，讓大家每月出份糧仍買到一定數量之物品及服務。
至於讀者買荃灣樓付了50%首期，對比現時樓價只下調7-8%(按中原城市指數)，風險控制是做足有餘。我建議讀者應加按荃灣西住宅去獲加添現金，一般按至6成都有近100萬加按到出黎，如果是轉名去按爆八成，有機會按到約300萬現金在手。到時連賣出沙田單位回籠之250萬，有550萬現金係手既收息又可伺機用太太名再買樓，財務位置會比現在好。
現金可部份用作買直債收息，不一定急於買樓。當然讀者只樓一層，中短期內再置業可預期。直債提供只20萬美金收息5-9%年息的好處，更是保本。投入320萬年息6%，一年有19.2萬利息，現時趁低價於債價100元之下買入，到期既可收盡息又賺價。至於想再趁大市反彈獲利，少部份錢投入股票賺價亦可。然而20-30萬港幣數目已經足夠，畢竟買股就是看你的方法去捕捉上行公司是否有效，而唔係大大注買就有利。至於有錢淨就儲在股票的方法，在過去10年已證長擺股票此路不行。
沒生意是長期走好，因此沒股票可長升長有。
至於直債就當入手本地地產商既直債、或者諗SIR更心儀的外地銀行債，如槓桿更可獲年息10%水平，到期利用保本性。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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近月高回報收租方案分享
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