如何把樓盡量有利運用 賣走居屋是否需要等?#2613

想請諗sir 幫手，

居屋1997年發售，我們在2017年買入460萬，2成首期，供25年，現供5年，還餘20年，現月供16000。

家人名，所以我和先生未有名。

 

現金100萬，42歲，34歲，月入20K和35K

 

想把居屋換走是否好？換新界私樓放租，然後我們租回港島。

因居屋樓齡越大好像越不價錢，人升它沒升，即使升也因樓齡再大按揭上又不擔保給下手能買2手居屋之客人，不如買新界私樓重好如要去到500萬，和沒補地價下也會因樓齡越大而按揭成數銀行只批6成和年期等等。

近參考反同區同屋苑也很平，價很低420萬430萬也有放售，所以我重要460萬入手….

 

或是可繼續住，但只用100萬做首期買一單位租出抗通脹？但未夠一半，亦不能合法租出的話先生不會同意。

 

想知點可以利用樓的方法下盡量令到日後有更有利的運用。

升左可反供加供或其他，能利用這樣最大效益的方法。因有女兒，也想錢能盡力變為更好資產，在需要時對自己或女女身上更有利於。

 

感謝，如是可請你們介紹樓？賣走居屋是否需要點賣好價等嗎？

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ANSWER:

讀者道出一事實，就係大屋均由細樓換起。如果唔係2017年買居屋，而家都無換樓同埋搬港島既可能。居屋確實幫了不少人上流，兩任特首停建居屋，令房屋市場失衡，年輕人少了上流路徑。現時重回公營房屋興建之路，對廣大市民及建築工人都有利。

 

居屋樓齡越大就變唔值錢，讀者提出了重讀，就係過了約19年樓的保證期，買家就要用HKMC當私樓咁比保費才可高成數上會，唔似新居屋咁可由房委擔保免保費重可以免壓測(其實唔係免，不過用家庭收入就可計得好鬆手)。由於讀者已感佢同區居屋近年升得比私樓愎，倒不如早跳船轉返入私樓群。諗sir一向提出有能力在私樓起步比較好，私樓升左易加按同埋客戶群大，唔使等綠表白表客。

 

至於另一點讀者提到，將居屋未補價出租，後果後嚴重，確實先生不同意是正確的。私樓未比夠五成首期就偷雞出租，唔合規但有唔少人做。這個情況值得了解。

 

Q.如何把樓盡量更有利去運用?

樓本身比股票或不少投資物都升得慢，樓最特別是槓桿水平比較高，達7至9成。而利息相對上都比槓桿的士、股票或債券平，所以買得樓就要槓桿。否則買債券收4-6%年息好過。而夫婦每人一間樓，達成兩樓一份債去提供最基本被動收入比自己，就是不少我的學生完成課程後首步會做的事。

 

讀者已一樓，可自住亦可賣出套錢。當賣走套錢，那夫婦每人一間上車盤，一間自住另一間租比人，由於讀者工資不商所以計清楚先好做，然而夫婦兩人借貸力共(20000+35000)/10000*50%*2.59 ~ 712萬。假設有120萬現金在水，買兩間400幾萬既私樓足夠有餘。上星期我地同學生做個單見埋報啦。上網只有470萬既盤，我地傾到440萬，仲要之前同你查過漏水同兇宅。

 

至於搞好兩間樓，儲返120萬去收息年10%，月息有1萬，加埋叫租客幫手供返10幾年樓，收租樓應供滿。咁「兩樓一份債」提供收入共1萬/租+1間樓租金收入，唔叫富貴但起碼唔擔心中年有咩閃失。

 

Q.你們(powerteam)是否介紹樓？

我們不只介紹，而是由睇樓/換樓者的放盤、按揭、及找律師及點裝修上提供秘訣。有人講流程，我們談秘訣而得到筍盤順利成交的成績有目共睹。

例子:

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Q.賣走居屋是否需要等一點賣好價等嗎？

現時不少居屋的禁售期都比之前短。換言之舊有居屋，遲賣係會加快遇見更多更新的競爭樓盤。好似啟朗苑，禁售期同之前不一的。

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