你好，我係林sir fans同學生，我係之前收息101同103嘅學生，而家有少少買樓嘅疑問想諮詢一下：
太太層樓早兩年喺恒生做轉按左，轉按期為三年，依家仲有一年，樓價7,500,000左右，按揭做咗4,000,000左右，依家想用老公個名買樓，想將太太層樓加按借錢出嚟俾老公層樓買首期，請問用咩方法最好：
- 等按揭罰息期完咗大概係2023年6月，先再買樓
- 定將層樓做業主貸借$120 萬左右出嚟去買樓，太太入息為六萬蚊左右
而家心儀港島區嘅樓，因為小朋友都喺港島區讀書
answer:
其實係銀行做3年罰息期既按揭都比較少，一般只係做2年。 明顯現時罰息期係他的小阻礙，可以返轉頭，一定係簽「身痕銀行」份按揭契之前諗清楚自己往後換樓需要及負擔能力計算，例如同2年比究竟縛3年多獲幾多?
亦有銀行罰息期係1年，之前叫「炒樓PLAN」，而家就因SSD無人再揸一年就鬆人，要搵呢類PLAN我地可以幫手special quote。
業主借貸，指你按間樓所在的銀行，因為你簽的mortgage charge已屬ALL MONIES(在查冊上可見)，你唔還信用卡唔還業主借貸，佢都可以再借幾十萬比你攤3-8年還息可以低些少，由於呢類數前線唔使跑，所以佢一般都唔想做亦唔會提。而讀者要留意做業主借貸可令個人借貸力大幅減少，究竟佢可借幾多同埋點借先唔會影響之後買樓，一看先生入息幾多(來文未有提供)、二看欲買之港島樓市價多少。
例如60k月入既人，借個tax loan，其實已可將佢由原本借到750萬買樓，變成一蚊都借唔到。
所以, 可以提供罰息期提早還之penalty、夫婦入息、及現有債務情況之下，計計是否借業主貸款及借之後究竟點影響佢買咩樓。
港島區，玩法唔同九龍及新市鎮，業主賺價一般都好深亦少新盤方便經紀帶新客入區，令交投慢加上議價幅度少，更需要人脈去搵到筍盤。
如果真有需要住係一個區，而呎價又唔太就的，可行以租養租。買領先區份又易租易賣的單位，收其租金再反租方便自己之處。有時兩間收租20k的樓，買入的印花稅只係4%左右，用佢夾埋40k的租，夠租個3000萬單位，就當有人名買都要240萬印花稅。以租養租省下不少。
又或者星期三篇文間套房的方案，600萬東九龍津樓26.5k租金收入而月供只14.5k，產出約12k正現金流夠養老、再補幾千都租到唔少樓。
讀者究竟係打算再買樓前接觸更多資訊，做個更好決定? 就佢自己諗啦。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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買樓收租各類稅務處理
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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直債類別及不同應市心得
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