本人在職中層月入10萬，另外每年bonus約35~40萬。先生於國內工作月入約5萬，有兩個小朋友初中及高小。
現有一自住樓(本人名)，新界樓價約950~1000萬，銀行借貸欠300萬. 有一層約5年樓齡一房（冇借貸約市值650萬，兩人名), 現出租14000。另外，有股票約30萬，現金400萬。
現在想買一層港島自住樓，大約600呎3房，樓齡希望較輕，最多30年。看過心目中地點大坑，鰂魚涌/太古，西灣河，西區，樓價大約1200~1300萬。
請問本人應否於出租一房單位甩先生名，再出租現有自住樓增加收入(約18000/月），再用先生名再買入新自住樓？
請問財政上可行嗎？過到壓力測試嗎？如果先生用首置買但不是在港工作，我作擔保人可行嗎？
還是應該放賣一房出租，可以轉成新自住樓首其而可以提升到大約售價1700~1800萬？
本人40歲，希望65歲退休可以用收租增加退休收入
謝謝
——
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ANSWER:
先生係國內工作，但出糧是否用香港戶口呢?如在國內工作交國內稅出糧用國內戶口，2021年5月後收緊了按揭政策，唔好講高成數上會，連係香港買自住樓都唔比，最多只可加息口及用五成上會。
至於讀者出花紅個部份點計足，或者可唔可以計到，要有機會面談及睇到文件先知。假設計到，讀者平均月收入13萬，而先生月入5萬，最理想去計讀者可借2.59*9～2340萬。減去已借的300萬，借貸力都仲有2000萬。限制點是首期只有400萬，如果唔賣樓套錢去增大首期，基本上買1300至1400萬樓已盡。
當然上述假設是先生收入計得到，而讀者文件又靚及平時零消費，要留意一旦先生盤數被銀行當海外收入全不計或打5折，就要重新評估。
讀者收入都唔低，但依據佢現時理財進度，計到60歲退休想夠錢洗應該要再改進一下。佢自己提出希望有1700-1800萬樓的生活質素，一旦今次買左手上現金勢必用盡，重新由現時40歲開始儲廿年到60歲退休，唔用好按揭將資金更合理運用，基本上project到60歲未必太夠錢用，更何況通賬勢必再升你揸現金只會比政府印銀紙貶走你購買力。
5年樓齡一房大致不會是好投資，既要食新樓賣比你既高溢價，亦因未來發展商會照出一房去令新盤有低LUMP SUM價吸客，變相高供應加上一房由新盤買入時呎價都唔平，後市不看好呢類單位。加上政府將有納米限呎令，唔比起細過280實呎的細單位，即未來新一房普遍新及大於現有一房，加上酒店轉營一房容易提供供應搶客。對比上酒店難搶三房客的，既間格難改加上三房客多有小朋友難住酒店，反而一房多是單身或未有小朋友一旦係「好租客」，同時表示佢更有可能一張(租)約滿之後就換兩/三房變相斷你租增加空租期，讀者要好去考慮。
讀者應考慮將一房賣走加上將原自住單位加按，預計可按950萬*60%-300 ~ 270萬。聯同原有400萬，共670萬現金可入手2條直債加1隻債基收息
直債1: 香港發展商直債6.25%買20萬美金年收US$12500
直債2: 英國銀行直債9%買20萬美金年收US$18000
債基: A餐買350萬港幣不主利用中國債收息年6.5%即一年HK$227,500
上述組合既有地區及行業分佈分散風險，亦有月收息部份幫你交租，每月約為港幣$38783。直債有保本特性、而債基波幅只為股票之1/3。
呢個數，夠租嘉亨灣三房了，FIT佢要求。如果要買? 我地買樓powerteam幫學生係三月買左一間，1640成交價個單就係我地，同座高4層那間1880萬就係人地做的，變相用我地powerteam買平200萬有突。
至於讀者買港島三房一是佢現金未夠，唔夠比首期(除非用上收息既錢葬哂落一間樓)。二是買1700萬樓印花稅有人名都130萬，等於不少人一年人工。加上客觀睇中原城市香港島指數，港島樓跑輸。所以讀者還算年輕仲有未來的，自己諗諗佢，實行渠道我地有。
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