首個物業應如何選擇。 28歲、50K月入 #2536

諗Sir你好，本人28歲，職業為專職醫療行業，月入50k，；另有一名未婚妻，亦是相同職業，月入約40-50k。現時我們兩人共有現金500k。

現在我們兩個正在進修碩士課程，預計一年後畢業，然後準備結婚，預希望在結婚時可以擁有第一個物業，但是未知首個物業應如何選擇，因此有幾個問題想請教諗Sir你：

1）我們可以買到的樓價是多少？

2）想請問樓齡高的屋苑是否較難以最長年期（30年）借出按揭呢？

3）有什麼可以準備/投資適合我們，為我們的資產增值呢？

謝謝你

ANSWER:

首個物業應選取大屋苑、樓下有食肆租務活躍的。避免「單枝尋寶」、避免「買個單位3年後博升」、避免「買車位或工廈平些又可以轉頭放」。上述都屬對置業初心者而言之陷井，原因如下

1/單枝樓指單幢樓、唐樓(冇升降機)或洋樓(有)。單幢樓成交少，初心者一般資金唔夠，一旦入手能否接受放賣時連半年都未必有兩台睇樓客? 唔好講買。資金鏈斷裂是大部份企業倒閉之原因，劏場劏鋪同一道理，切記。

每幢單枝樓建築用料不同，管理水準都唔同。唔似大屋苑你選1座定8座? 睇樓客近乎零過問邊幢料靚同邊個看更醒? 因此有些單幢樓開價比同區平是「假筍」，可能你唔知幢樓入面有不法商業行為而你買入了，就會中招。或者維修到令你感太煩。

2/「買個單位3年後博升」?

過左SSD之後諗住賺返筆，人之常情。要做到需分辨買入價位有冇「水位」，而水位一係新盤發展商賣平比你、二係二手樓業主肯平讓比你。講到呢度聰明既你都會明:「發展商請左唔少叻人，又點會平比我?」

誠然時勢所限，有時發展商於新盤其中一張價單，開平些少當吸客唔奇。當然要分辨邊張有水位，確實要行內觸覺，經紀賣花讚花香就肯定。新盤由於是買樓花，加上全新單位未有同類二手定價，發展商將價高開很普遍。睇報紙見到的「最平價」，一般是即付約120天內上到會付足全樓價才有的折扣，而九成人買新樓都係用建期價，即係拎少些折扣但睇到現樓才付足全數收樓上會開始比息。由於建期價很多時都含溢價加上新樓收樓時產生大量供應，要價升贏同區唔易。

好似之前將軍澳有盤經紀講話買完到收樓業主已賺30%，呢個近乎事實。但同區二手樓價係同一時段，升左近50%-60%。

故我們建議尤其你投資心態重，買左炒家佔比重既區苑再趁有人要換貨時唔怕平讓，搵個肯幫你既人執左佢入手仲有防守性。我地唔少2022年1月成既單位，到2022年3月初香港成5-7萬宗COVID-19確診個陣，1月成交個價都仲低過3月初那個「封城價」。

另外對於未打好理財根基的人而言，趁後生買樓讓通賬去減少供樓實際付出，發揮”Debt burden will be inflated away”用免費的時間幫你慳左間樓出黎(供可以搵租客幫你供樓)，好過早於在此階後就賺價。賺價對於已打好根基例如起碼已有自住樓的人而言，到時再做未遲。

3/選工廈的標準同自住樓不同，有時更是掉轉。你係工廈內打工不表示你懂選取工廈之原則，建議買工廈或商用物業投資都係下一步。比個例子，買住宅是高層一般貴價，買工廈低層負重更多又可以出牌做到更多生意，低層不時比高層值錢。至於單位係用黎見客而唔係訓覺，所以選取準則又有唔同。

最後回應下讀者，佢理論上借錢買到1200萬之下既樓，但由於首期只50萬所以減至600萬內有選擇，更準確的計算要考慮埋其他因素。另外批到最長的按揭一般為(70-樓齡)，現時呢條銀行批得比較緊，唔好聽人講用75-啦~

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買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
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