買樓「揸價、笠客、買新樓減佣」生態 #2528

地產代理賴以維生既係佣金，係二手物業買賣中，市場慣例係買賣雙方各付1%，即係每促成一單交易，代理公司就會有樓價2%既佣金進帳。

而一手新樓，一般黎講係買家免佣，佣金由發展商單方面支付，佣一般為樓價1-3%視乎房型同發展商。明白有些新盤，佣可以「無限想像」。討論範圍遠超本書能盛載的。

當然，羊毛出在羊身上，「免佣」呢招只不過令客人買樓既第一筆開支稍為減少，而本質其實係不變既。

 買新樓一般提供「建築期付款」，即係成交期長達一年以上，呢Ｄ交易既佣金亦都要超過一年先出到。亦提供「即供付款」，今日簽約短時間上會，可以拎更大discount但上會失敗而撻訂機會大增，尤其恆大事件之後，唔少拍開內房地產商既財務公司都選擇「分手」，亦即內房新盤樓書提出一旦銀行上唔到會可轉用發展商按揭(俗稱「呼吸plan」)的做法，很有可能實行唔到。變成有些新盤客想利用審批較鬆的發長商二按，有機失敗。

當然香港一些老牌發展高有埋自己財仔的，就相對唔怕借唔到二按啦。

話說上年 – 年廿九晚，係POWERTEAM OFFICE入面仲有兩個人返工，一個係我AGENT T，另一個係台柱師姐。師姐一個月少都開6張單，多既10張更可挑戰一打，諗sir愛將。

師姐今晚見個新客，為師姐安全加我自己學野，跟師姐出去。

客人是一位在港島區開診所的專業人士，相信收入亦相當可觀，即使沒有廿萬，十萬也是跑不掉的。他跟我們分享了一個購買自住樓的經歷，而他當時買入的這個單位跟他的收入極不匹配。先說一下他買的這個單位位於堅尼地城，而他第一次看到這個單位時就已經萌生起購買的念頭，可是由於當時他不想付佣金的緣故，思前想後下他跟經紀談起要租下這個單位，而他成為租客後由於已經拿下業主的聯絡，當然也就直接跳過agent，跟當時的業主deal，成為現時的業主。以這個單位九百多萬來算，他已為自己省下九萬元的佣金，亦等於半年多的租金，而當時這個單位只需要簽下一年的死約，確實這單deal從帳面上來算的話，十分化算。

當我們聽到這個經歷時，我們明白到像他精打細算的客人，我們應該給他推薦更值得考慮的‘堅筍盤’。我們的師姐當時就立刻看了看電腦，從我們的系統中選出了一個屯門南的二手單位給他，而這位精打細算的客人亦真的‘識貨’，在做足功課下得知我們給他的盤是「靚貨」，原因是我們的開價和市場上比較平，亦少「揸價」。 題外話：「揸價」是什麼意思呢？其實一般經紀都會把業主的開價抬高，令買家一個錯覺以為業主一開始開的就是高價，從一個高位「劈價」的話，不會影響這單買賣的成交機率，反而會令買家有「賺咗」的錯覺，以為自己比預期更理想的價錢成交。

但是我們powerteam給的盤，是十分貼近業主的開價，一般我們從網上搜尋的樓盤，不是故意把價錢標得很低，就是將價抬好高，所以發現往往從網上找的盤出去時經紀都説‘冇得睇’、‘賣咗啦’，或標價不是買家所看的，行內俗稱「笠客」。會用一些勉強符合法規，灰色地帶的套路在客人面前出現。

言歸正傳，這位精打細算的客人發現我們給他的盤和坊間的經紀不一樣，就想從我們這裡索取更多意見，他的問題是「購買現時這個單位好」還是「買新樓投資好」，師姐都根據諗sir一向的應答，向他解釋到如果是為了自住，買新樓是可以的，反之如果是收租來說，新樓在收樓期間會遇上大量單位同時收樓，從而租盤供應大量，引致租金收入不夠封口，降低回報，有時某些屋苑更出現「預租」的情況，即是未收樓時就已經有樓盤預先租出了，加上睇新盤的客都不易處理。因此等客知自己選擇多，就算有興趣租你單位，議價過程中亦見很為吃力。加上新樓的管理費就當$5/呎，已算很便宜，拿個700呎的單位當譬喻，都要數千管理費，再埋差餉再減去供樓等等，實際上你收到的租金七除八扣之下就沒有剩下多少了。

發展商「送」得易上會的方案給你，首期也不需要付全數，當然他們也懂得把樓價抬更高，或者透過經紀有意無意地回佣及印花稅回贈等等，最後也是希望自己樓盤能有更好更高的價格，令銷售暢旺‘一Q清代’。而這位客人聽過我們的見解後，對新樓產生了另一想法，經過計算後，發現目前屯門南這個單位雖說中低層，但看出去的河景景色應該不會再修改，因為不像會有能填海的工程了。

諗sir對於樓宇望出去的景色也有自己的一套說法，他說到：「山景宜遠不宜近，海景不論高低亦有fnas，但樓望樓景其實高不如底。」意思是山景的話太接近山會多蚊子，加上晚上看出去是漆黑一遍，所以山景是屬於遠望才值錢，海景的話不論你是高層還是底層，都各有fans，不過要留意的是怕不知道外面的海景不知道什麼時候就被填了，至於樓景的話買中低層比買高層好，因為如果單位是困樓景，不管怎樣看都是樓望樓，其實高層還是底層都一樣，不如選低層把錢省下來，反而能提高租金回報。至於客人方面，其實他是想買來投資收租用的，買極高層來收租不是一個好方法，因為租客對於高層單位最多也只願意多付一千幾百，倒不如把錢省下來買入一個中低層，只要不是最低就可以了，這樣處理不是會更好嗎？而屯門南這個中低層單位很大機會有一個永久河景，而不管開價還是日後收租用途方面，對於這位精打細算的客人都是最適合不過的。

呢個客投資為主，知件貨靚，所以都很爽快成交了。我們買樓powerteam其實一般和客人看一兩次樓已經很快就能把買樓過程談到最後，因為當中沒有太多掩眼法和以事實為本，已幫客人省下不少時間，就省下的時間及心力而言，都絕對對得起服務費的價格。回到正題，亦顧忌到那位精打細算的客人有一鋪「貪平癮」，在買樓時總想托付給一間收費很便宜的律師樓，坊間一般收費八千至一萬元不等，可是他那間竟然只需要五至七千元，師姐看到這個情形，還抱著希望能救一救他的心態，以及如果他不能順利成交，我們的佣金收入也隨時收到阻滯，所以….(下圖分解)

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服務期限: 24個月

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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
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7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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直債買入基本需知
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製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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