經紀為什麼老是賣新盤 樓市動能指數點睇北區? #2519

你好, 我平時睇諗sir d 片得知有買樓power team 既服務, 想查詢下, 

我同未婚妻現居一個市值~8M大埔兩房單位(我本人持有, 仲有~3.5M按揭), 未婚妻打算以首置身份係大埔(或其他區份)買一層3房供結婚後自住, 佢月入5.5萬 (做會計), 我月入7萬(做公務員), 我打算轉按我個層兩房套出~1.3M比佢做首期, 加埋佢自己有~1M, 共~2.3M 首期, 

問過恆生,以佢收入最多借到~5.xM, 可以係大埔火車站附近(近家人)買到一層3 房嗎? 上網睇過大埔的3 房單位好多都要~9M 以上, 如果以我有按揭在身的情況下去做佢擔保人, 似乎都借唔到好多, 所以有考慮過將我現有兩房轉比未婚妻(好似要付~30萬稅), 從而令我重獲首置身份去買一間3 房, 而現時的兩房就俾家人住。

我地面對既問題係應該如何善用我地借貸力? 以現時既財政狀況可以有咩3 房選擇? 買樓power team 可以幫到我地嗎?

ANSWER:

問銀行既通常都不會作準，反正佢講過可以借500萬之最終批唔到，佢地冇責任的，諗sir之前係銀行做按揭批核，都聽過客講話「職員邊個???話可以」，我只能說「抱歉我地批核部同佢地班職員無聯繫」，因此買樓前有些概念係要修正早作準備，請理解。

有按揭在身的情況下去做佢擔保人，總借貸力有影響。至於影響為合及點轉可省點稅，或者根本唔使轉? 這些powerteam advisor會同讀者安排。

本人對大埔比較少介紹，或者有經紀問「點解我唔睇好大埔?」其實對大埔居民無心傷害，純體樓市動能指數近星期有890點都唔差，比全港平均602點好些少。看法是大埔墟此(樓市動能指數的)成份區，覆蓋範圍比其他區大，而放盤數只100個多些少，相比例如四小龍，比較細範圍有356個放盤，奧運站都有成5百莫講馬鞍山成千個，因此推算大埔做地產都幾惡做，或者叻人先做到，因為係平均每平方米發行的成交比其他區少，意味經紀要行更遠用更多時間才成到一單，變相令經紀去大埔做地產的意欲下降。咁少左經紀係該區推你間樓，你個呎價會跑贏定輸呢? 就留比大家諗啦~

有人會話:「唔比一單成交勁高佣咩?」咁真係一單返哂黎。然而現主流的雙邊代理制度，唔方便業主提佣去谷單位的。遇過唔少肯提佣的業主，反正你幫我貴賣，比高佣你冇問題。不過二手樓成交需將佣金全寫在合約的，買家一旦知對家比高佣，成交大部份GG。明白有些付佣方法是under the table，under埋你任何imagination的，不過就唔寫呢類「踩界野」啦。

因此衍生經紀老是賣新盤的問題，powerteam亦遇過有些客問兩句就知中哂「新樓毒」的。明白例如LP6唔少買既業主都賺(30%)、柏傲灣既業主都係三年有賺，不過有冇考慮同區其他新盤，例如你當年肯忍嗅買康城頭三期(首期領都個批..)，呢5年升幅係3成既1倍，由十年前入伙計都而家，2至3百萬既樓而家都成千(萬)了，面價都賺3-4倍……未計你槓桿買。至於荃灣侈如萬景峰既兩房10年都由3xx升至11xx，近4x，睇返新樓，就當順位個市一齊升，都因買入時食左溢價，令升幅比二手少。更何況而家買新樓不一定有呼吸plan包上到會了。

都未答「經紀為什麼老是賣新盤」?

主因是新盤幾多佣唔透明，有機會佣高過二手唔少仲要「易食」，反正就是搵幾個妹妹去拉客入飛然後到選樓當人搵經理做「刀手」就是了。明白你會諗買家有回佣，這對於很多易賣的盤是正確的，確實令經紀賺少左。不過其他不太好賣的盤，誠然水很深，你知既未必係全盤情況。

這在業界形式一「反向回饋」，新盤高佣而銷售流程短，經理又不斷培訓些人去企街搶客，由於培訓內容少引致專業性成疑仲要打交，經紀比人不專業形象從而由引來更奇怪既人材加入，經理又唔怕去培育呢批奇怪伙計反正都係當佢卒仔，從而令業界走低再走低，一山還有一山低……

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►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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