兩樓一份債幫你搬地鐵盤四房 突破十萬月入困境#2518

諗Sir，你好！

已拜讀閣下的文章多年，當年還是30頭，時間過得真快，希望你幫忙指點迷津，以下是本人的家庭資產狀況：

 

本人39歲，月入約$70,000(已扣MPF)，太太月入約$33,000(已扣MPF)，收入穩定，每月可儲一半

-手頭現金約$2百萬

-股票只有少量，早前跌市買了領匯及置富等REITS，約$200,000，目標加碼至$500,000

-自住樓一間，2019年中以6百多萬買入荃景花園套3房單位，單位係本人名同供款，現欠約3百萬

 

由於屋企人都係住荃灣，所以將來再搬都係會選擇荃灣區(預45歲前)，現有以下問題想問下諗Sir 意見：

 

方案一：

3年後太太買入一間約6百萬的細單位收租，繼續自住荃景3房

 

方案二：

買入愉景新城大3房，將荃景3房單位放租

 

方案三：

儲多幾年錢，45歲前買入新少少的萬景峰入門套3房單位，需沽出荃景單位

 

ANSWER:

讀者家庭借貸力為(70000+33000)/10000*50%*2.59 ~ 1333萬。現時荃景仍欠300萬餘，即還有1333-300 ~970借貸力淨。由於荃景是自己名，如用太太名買下間樓，即用一個已有樓已人擔保另一人買樓，總借貸力要再打75折，亦留意在淡市下可能會借少一成，即由80%減至70%，首期上升。

 

相反，如果當初買樓是太太名買，咁讀者就現時冇樓，或者簡單甩自己上左擔保既荃景出黎，就可出哂自己借貸力而唔打折去買下間樓。

 

因此，邊個買先同人工高低及歲數有關，做錯就要比稅去「倒返D名轉頭」。宜計劃。

 

至於讀者2019年買樓當然有點遲，不過原因人人唔同，明白的，能將工資現儲一半都唔錯。理財目標上建議用不少收息101學生的「兩樓一份債」作首個理財目標，先為自己產出被動收入，就獲更多個人時間發展自己，這才步入上升軌跡。不少人「返工、放工」，就是將時光貢獻比公司完成他人夢想而自己了無寸進。

 

萬景峰三房撰文時約1300萬

愉景新城大三房約1100萬

係荃灣600餘萬細單位寧頭補些少，700鬆萬係荃灣西入兩房樓齡新一點

 

讀者200萬現金加借貸力買萬景峰要沽荃景嫌動作太大，比幾重稅同佣，對讀者而言不是好選項。如儲蓄及收入能力高一點，縱過40(歲)會建議做，不過讀者行住中庸一點，儲多點過被動收入高的低調生活僧好一點。

 

將荃景甩比太太，太太八成上會套800萬*80%-300 ~ 340萬，但之後要高成數出租，需知道如何限制風險，唔好只係人做我做而唔知條線。

 

如不行高成數，咁只可套800萬*50% – 300萬 ~ 套100萬係手，連同自己現金共300萬。留意出租樓本身打好厘印及有足夠證期，租金收入之70%可作核實收入增大家庭借貸力。

 

轉樓比太太要比稅，如果套到340萬條路，比10萬8萬都合理。如果只套到100萬，那只剩可幫先生買下間樓借多點唔使打75折這好處。

 

一旦用套340萬條路，買第二間樓之前手上現金激增至540萬未計股票，八成上買愉城用220萬上會唔係問題，仲可以因自己CASH多選間短成交期去壓價又賺幾十(萬)添。淨低540-220萬=320萬，買入債基A餐(亞洲債為主)及B餐(美國國債為主)，槓桿後平均息率為(12%+8.5%)/2 ~ 10.25%，即一年收息320萬*10.25% ~ 320,000，每月有約27K月入加埋樓收租，先完成兩樓一份債。27K被動收入幫佢第時租荃灣唔少地方都得，貼10K夠租荃西市中心唔錯單位如海景四房啦，留意荃景仲有租收架。

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

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