擔心出左租客可扣稅仲可高成數收租? 加息買債是否時機? #2514

諗Sir你好，一直好欣賞你的分析，覺得你極具慧眼，進取得來又非常之中肯! 本人正打算報讀你的課程，未知以我目前情況，應該是買債收息還是買樓收租，希望聽取你的建議。

 

以下是家庭資產狀況

兩夫婦年齡35，雙職，育有一女1歲多，家庭入息約14萬一個月，收入穩定，每月儲蓄約6-7萬。

現有一自住樓在將軍澳（聯名；7/3業權）

– 廿年樓齡，470呎實用兩房，月供15.5k；

– 三年前買入約800萬，承造六成按揭，現欠430萬左右；

– 銀行估價800-860萬不等。

股票：40萬

基金：10萬

現金：80萬

 

本人希望出租自住樓，租金約16k; 再租新樓住，月租2萬5-3萬； 但同時希望可以資產淨值，增加被動收入，甚至一生三宅。

 

現有構思以下2個方案：

1. 除單名，做9成按買細價樓出租 （但很擔心波叔plan出左租客可扣稅，仲可唔可以咁做）
2. 加按自住樓至8成，買債基/直債  （但今年應該會加息，會否影響回報？）

 

期待諗Sir保貴的意見！

 

另外，以我的情況，我應該報收息班或是Power team？謝謝！

 

ANSWER:

Q1:但今年應該會加息，會否影響債回報？

 

A:加息不一定影響債券回報，因為債券分好多種。例如美債，昨日議息後美國放出會再大加息的訊息，在2022年12月最後一次議息會議之預期(根據芝商所買賣數據)，今年加息由7次而家加到8-9次都有10-20%人估(見下圖尤其右手邊升得最急那3條顏色線)。

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同時，美國國債孳息率上破2%(下圖見2.1%)，主因加息預期上升令美國國債吸引力降，價跌而孳息升。未來美國仍會在10月前提議會加加加息(原因可見收息103會員內容)，美國國債類債基不看好。

 

相反，不少美國的公司債是油公司為主，前兩年油價跌破0蚊令不少油公司債破產，而家油價企穩100蚊又唔同講法了。在此提出兩類債，其走勢是相反，當然還有其他債未講得哂。

 

因此選債得宜企對位，債可給予相股票穩定得多而又比買樓租務回報高的息口，年6%-10%。實行方法收息101課開始，現時報網課更附有真人助教咨詢服務。

 

 

當你明得更仔細，就會更得心應手。我自己800萬收息倉真實配合運用展示，應全華文blogger得我一個係咁兩雙配合去做比你睇啦。

 

 

Q2: 擔心波叔plan出左租客可扣稅，仲可唔可以咁做

A: 我地只可以講有人係咁做，買樓Powerteam亦見證了有人照去操作，那究竟被發現了，不是刑事嗎? 是否有人不怕坐監?

 

首先要攪清是，之後被人告刑事的，因佢未收樓就租出去仲要簽埋睇樓紙，在有證明之下說明於申請按揭期間已有出租的用途，鐵證佢同律師講「自住」是虛假陳述。

 

「那? 如果租客而家拎份租約去稅局申請claim，第一，高成數上會被發現? 第二，冇報出租物業咪又呃埋稅局?」

 

只好說你要搵真係經歷過既人面談，才有真正答案比你。普頁坐係克里姆林宮聽戰況，其實只屬道聽途說。買樓003網上課程除了因應波叔plan之後加了對應內容，更答埋你租約需否打厘印同埋「水電煤究竟要轉名定點handle」這些問題。

 

如不想讀網課，加入買樓Powerteam由advisor親自因你情況解說比你聽及實行買樓計劃亦可。

 

當然，被人發現的結果如果早知道了，亦有助學生去提早修補及限制風險。有關稅務解答恕不能公開詳述。

 

Q: 咁其實就咁買間樓收租2-3%好冇? 唔好攪高成數上會?

A: 重申我們支持學生及讀者合規合法辦事，但例如讀者家庭月入14萬，每月儲到近50%即6-7萬已經好叻。當佢往後可平穩儲到多15年到50歲可儲到180個月*6萬= 1080萬。計埋仲有些少MPF當佢50歲揸到1200萬上手加埋樓供滿，算唔錯。拎去買領展/中電收息有3-4%年息，即一年有40萬息每月有3萬幾，等於而家支出的一半，仲要50歲時通賬唔知令物價漲成點。

 

因此透過最低限度2樓1份債去靠樓擴大資產，或有些人高成數上會去擴展資產規模去對沖通賬，及搵多個租客幫你儲錢，可以理解。

諗Sir 真人授課

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