諗sir 你好：
本人希望在40前購得夢想屋，並合理規劃退休，欲請閣下給予建議，感激不盡。
本人現年33歲，月入約15萬元，收入穩定，單身並於香港與家人同住，月支出計及家用約35,000-40,000元。
年前購入倫敦金絲雀碼頭樓花，作投資收租用（ 61.7萬鎊），預計於2024 年落成，己供114 萬港元，尚欠100萬尾數於23年尾交付。
另有流動資產約100萬元（股票投資）
1）若希望能於40歲前買入市值1,800萬元的樓自住，是否不切實際？ 如是，較合理的負擔目標是什麼？或者可如何部署呢？
2）長遠看，朋友多建議租樓，並把資產投資在更好回報的樓或股票以賺取更多回報部署退休（如兩樓一債），但如我真的很希望買到以上的心頭好（ 位置偏遠，升值潛力低），是否會大大減低退休生活質素？
承蒙指教，謝謝！祝生活安好。
阮小姐
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ANSWER:
建議理財初心者由產出現金流為上，即係如果買落樣野計埋供款係冇淨收入的，先唔好買。
買住宅例如800萬的九成上會，供約27k當日17k係供本金，加埋估計有18k租金收入，咁18k租+17k月供本減去27k按揭支出，都叫還可以。
但如買1300萬住宅，供款利息支出比800萬樓再增加，係利息支出增加而租務回報於香港貴樓仲低之下，買1000萬之上既樓收租好難產出現金流，只係於樓市已賺過錢既人再換上去1200-1600萬就可以。
買債如買直債保本, 5-10%年息。債基唔保本，5-15%年息。問題是直債入場門檻高一點，債基就最好去收息101學好點買先正章，很多人在執行上比職員左右攪到蝕佣又浪費時間，所以正確的實行方法比「知道買乜」更重要。
至於買股可行嗎? 投資首要問題應是:「幾多想博? 幾多成唔想博?」好似讀者責任相對少而現金流強勁，2成博而8成唔博可以。
博既: 買股票、識既可用埋期權。但買股看似易但利用股票大賺者萬中無一
唔博既: 買樓買債，樓同債係利用「借出」而賺息，到期意味本金歸還
至於英國樓，買左就算。看法是英鎊會受歐羅下跌拖累。
利用兩樓一份債建立在香港+新加圾，讀者更有機會提早同老闆贖身，40歲打後就係東南亞及歐洲遊走做返自己，方法?
1/先用自己名9成上會係香港買800萬樓，是否高成數出租自己決定，但要學其風險及限利風險
2/再用父或母名買下一間，都係1000萬之下的，又九成上會。
3/兩間樓比租客供得5-10年，其實都供左1/4，樓價升咪可以加按提早還埋按揭佢。跌既其實銀行仲驚過你，因為讀者未必再長住香港。
4/ 10年後兩間800-1000萬既樓，每間收租都18-20k/月。就當最尾「二合一」啦，賣其中一間去找另外一間既按揭樓，咁等於搵2個租客幫你供1間樓，都會加快完成供款。其中一間都比成18k被動收入。
5/至於現金，搵100-150萬投入債基，現時正好是學習建倉時，10%息即150萬產出12.5k月入
那12.5k+18k成30k/月被動收入。唔夠可將債基做大些或用直債，又或兩間樓只供不賣，50k月收入要完成難度不大，只需要兩間樓當初9成上會既首期。
咁做，既買樓既印花稅支出少，又唔使壓哂係1800萬樓一注，有現金流仲可以隨時海邊租屋又或者去曼谷住下，彈性高而稅項少，大致講到呢度。
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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