望到兇宅的單位應買嗎? 120萬債基收息月近萬 #2509

諗 SIR 你好, 本人是 2016 年收息 101, 103 及 2019 年英國樓投資學生, 很感謝課程中所得著, 用債基收息已好幾年。 一直有留意貴 CHANNEL 分享樓市及債基資訊(有畀 LIKE! 哈~), 從諗 SIR 的分享中獲益良多。 

現有個人生難題, 望能從諗 SIR 的角度聽一 下意見。 本人近幾年家庭轉變很大, 由打工轉為小企老闆。 又因些不得已的原因已經離婚, 稍後賣樓分開資產後(預計今年中), 我 將可整合資產, 手持約 180 萬現金。 正如香港普遍市民要面對的住屋問題, 本人和孩子現正租住一麗都海景兩房單位, 約 14000 租金(現為生約) 現業主有意賣出此單位。

此單位其實環境不錯, 又因單親家庭及公司業務繁忙, 所以不想搬屋。 計算過收入證明及問過經紀銀行估價, 我應可負擔的。 但最近查資料, 才發現我住的單位原來望正一兇宅單位(同層數, 不同 座, 但大窗戶望得穿), 所以有些擔心將來難賣出。 另由於本人有打算 2-3 年內移居外地計劃, 所以對我來說就是首要解決住屋及保本為目的。 亦為何擔心 3 年後賣出會有困難。 

總結問題如下: 

1) 此情形的單位會否難賣出? 

2) 以我的蚊型資產組合, 其實要保本是否買樓比加碼到其他投資好呢? 

3) 近來看到銀行估價及樓價開始相差很大, 未知於我此情況影響如何? 

本人個人資產及其他資料如下: 42 歲 現有約 120 萬債基, 每月收息約 8000 收入證明 5 萬, 計算過實際可負擔每月 16000-17000 供款 年中預計 180 萬現金 此單位業主暫時同意 620 萬賣給我(但有幾個漏水位, 自住肯定要花約 15 萬維修) 感恩疫情不大影響生意, 短至中期內供款及其他支出分別不大, 所以仍在香港時間收入不成問題。 望能抽中解答小妹疑難, 感激不盡! 順祝諗 SIR 各生意蒸蒸日上, 貴司人人生活愉快!

忠實讀者 Lucky Girl

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ANSWER:

望到對面兇宅(即唔同座數)，而唔係同層，會估到價，但由於地產鋪行事都好小心，唔排除係賣個陣會照扳露你間屋能否幫到兇宅，做得比地監局要求既多，從而令有些買家腳步。麗都係抵住，不過想升亦都唔使點諗，未來地鐵冇咩機會起到深井。

誠然屯門泳池附近將有南延線新鐵路站(2022年初刊憲落實)，泳池站係2014年首設計是沒有的，於2020年加入。相信其中一個吸引處是「泳池站」將有上蓋起商場及20000個公私單位，為地鐵管理商場帶來持續收入。觀乎深井填海未有進展而設站到此成本很高，所以區份不會改善。

既然3年後打算移居不如買間好租d，不少人買樓收租過份主觀，最尾入手難租出既樓房，難租之下又夾硬搵客，引致租霸入門。讀者未來在外地應不想隔空處理租管問題，因此建議到荃灣搵單位，例如荃景圍及愉景新城，既符合佢預算亦好租些少。

早前youtube有人留意言話聽我地節目，話:「我講麗城好」，就自己去左買間麗城。誠然一個單位好定壞不單用屋苑去衝量，價錢同鄰居及屋內情況都要顧及。我諗有智慧既人都會諗到:「唔通諗sir話黃埔新村好…唔同成村個個單位都好咩!?」常言贏在細節，而細節留待大家一同面談去交流。

自己做生意買樓前更要審視收入證明一次，在2月香港再加強防疫措施後，樓市成交少而當中有些人出黎「尋寶」，但估價同時下降，同埋銀行對一些情況會更限借:

1/用支票出糧的人

2/收緊浮薪者的計算上限

3/唐樓同村屋借貸收緊

因此讀者claim佢自己有5萬月入，我只好謹慎咁提出「要睇過先知」，都係為免佢日後有麻煩先咁講。至於佢擔心買樓的估價，我看法是估價回調只屬暫時，香港已引入兩種新冠口服藥，加上政府開始為防疫政策微調，對比例如英鎊因歐洲戰事持續下跌，可能香港既「問題」比歐洲+英國解決得更快。

至於120萬債基收得息幾好就keep住去，相信收息101學習的內容已展現。咁未來係買債定買樓? 由於讀者一間樓都未有，較為偏向讀者先買一樓，有錢淨才加碼買債基收息，用香港支付未來在外地新活會更容易，向兩樓一份債目標進發。

讀者懷著樂觀的心，我相信佢人生必定更豐盛。

—

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