中年管理層 無時間打理投資虎年如何翻身!? #2483

40歲，女，單身，沒小朋友。

稅後收入$80k/月, bonus$300k/年. 海外收入。香港總公司。$30k月支出，包括比屋企。每年儲$0.9m.

 

海外有一樓收租樓，值$2.8m，收租$12k. 欠按揭 $1m. 利息 5.5%. 月供$11k.

 

海外cash $2.9m (海外銀行利率2.5%)

香港cash $1.5m (MPF已取出)

只有基本人壽+危疾。

 

家人住公屋。over 65歲。有現金股票，唔擔心。一姐，同住。

如我沒收入，或生病需錢，沒有太多支援。

 

1) 時差及身不在港，難/唔識打理投資。想買樓收租。60歲退休回流，可樓換樓。

2) 另外，在考慮抽居屋(max $4.8m) 。佢地可以住好d. 萬一我宜家回流，可同家人同住。這屋不能有風險，否則影響家人。這屋長住，為支出性質。如買，平安紙寫我名。

3) 考慮財務收入沒有其他支援，需要相對小風險的組合。

 

問題：

1) 係唔係香港買樓好？

2) 海外收入，係香港可借多少按揭？香港公司人事部或者可提供收入證明。有冇銀行可做按揭預批核？

3) 應否供斷海外樓的按揭(利息5.5%)？

4) 如在香港買樓，建議用幾多首期？因用黎出租，是否要比50% 首期? 建議邊幾個屋苑，租客多，租金穩健？

5) 應否抽居屋？兩老可否自己做按揭？需要我擔保? 應否用佢地的現金比多d首期？(自住樓可申請長生津)

6) 應買什麼保險，保障當沒有收入時、或生病時，間樓不會影響家人。

7) 如還有現金如何處理？

8) 應參加你那個班？

9) 現時我係香港，需要有人協助我離開香港後的買樓時宜。你們有否此服務？

 

謝謝！

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ANSWER:

係香港買樓係好，佢自己都解釋左。海外銀行按揭利率成5.5%(當然儲蓄saving利率都有2.5%)，對比香港息只1-2%借貸水平，香港真係好吸引，未計香港冇增值稅及諸多費用。問題是，海外收入只可打折計作入息，借貸人更會被當作不在香港自住而唔可以高成數上會，唔理手上有冇樓總之買樓只當收租無論size係點都只可五成上會。

 

如果海外收入在中國，可以搵中資銀行有機計到更多。澳門比較易搞，而英國及澳洲打五折仲有可以。然而很偏遠的外地，收入不太考慮。至於搵公司信說明? 你落銀行問佢多答你「有用的」，不過心諗是「1%有用」，咁答只望個客有希望快d走，而我們的咨詢服務就會將實況講你知早去部署。銀行不會為任何按揭分行咨詢去負責。

 

預先批核而家唔做，早年肯比幾千按金都仲有些銀行可試，而家就直接唔係點搞。因為申請按揭銀行要計一大輪，無收入之下客人亦唔一定會借，所以都係齊料有臨約先會幫客申請。

 

無計，做按揭唔同買基金。按揭是客求銀行去借，唔似買基金咁又要招呼你又要搵sales說你落搭。

 

我地powerteam聽過有客話業主同佢講，有客人問業主可否offer: 簽張臨約方便佢申請按揭，如果銀行批唔到就可以當臨約失效，業主當然微笑不答允。要知簽左臨約雖然叫收左些少訂，但如訂金少更要被買家lock住一段時期唔可以賣樓，咁不如賣比一定有能力上會可簽必買必賣那位。讀者其實可叫公司出糧去一間香港公司再出比自己，呢個方向去諗就正路啦~

 

至於香港人不在港，可以簽提名信去予親友處理買賣事宜，我們powerteam亦在過去一年處理不少此類授權個案，本年很多原因都顯而易見。至於屋苑建議及是否用高成數上會出租及控制風險，這些買樓powerteam可以為讀者做個人化咨詢。

 

手上現金就可轉用收息101課的知識買債收息。相對買股，買債收息享更低波幅性，亦合讀者經常不在港打理投資之情況。建議讀者買債基收息起手不槓桿，先享5-6%年息海外可用app登入每月觀察派息情況。至於保險基本的醫療同危疾點買? 在收息101有授，現在參與收息101網課共有7堂更附送下列三項助教真人咨詢，收息課第8-9堂更由諗sir我親自教授。收息課內容請拉下可見。

 

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