為投資只小學雞水平既千萬富翁規劃 #2432

強大基因靚三代嘅諗SIR：

Join 左power team 幾個月，一直冇未有睇樓，因為未諗通方向，懇求諗sir指點迷津。

本人51 歲，自顧，每年報稅局收自己公司董事袍金約100萬，每月出票6-7萬元。

太太49歲，於大學工作，年薪60-70萬，自動轉賬出糧。

我倆每月盈餘4-5萬

我們持現金 650萬

另方間基金投資共400萬，贖回約需時一個月

我們另聯名有一間公司，有現金300萬，托賴有啲生意，下年尾將曾加至500萬左右。

太太持有車位一個，約值 90萬。

我們均冇樓冇負債。

我們一家四口+工人。女18歲快去留學，仔仲係SaSa 滚留班中三。原居於大圍周邊一個97年入伙的中形私人屋苑，三房。因希望仔女有獨立房間，及該單位低層面山向西北，所以於去年尾已賣出單位。現用2萬5千租住同屋苑一個市值約1100萬的4房單位，中低層，向東南，住得好舒服。

本來打算買下現正租住的單位，但聽得諗sir節目多，知道這屋苑升值潛力應該不及荃西，屯門，馬鞍山，土瓜灣 的一些屋苑。

同埋，亞女出國後，或工人唔做，未必再須要4房。

請諗sir幫忙俾吓以下方案意見：

1. 用太太或我名買下現住單位，餘下資金+未來資金買債收息
2. 用太太或我名買下現住單位，餘下資金+未來資金買另一有潛質2/3房單位收租+等升值
3. 繼續租住現有單位，我和太太各買一個2房(或3房)單位收租，其中一個作日後退休後住所
4. 留1-2佰萬現金，其餘全部買債收息
5. 另外，車位是否應該留住？還是賣掉用作買樓或收息？

 

我是一隻工蟻，只懂勞動，對生活/投資規劃只有小學雞水平。多謝諗 Sir賜教！

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ANSWER:

讀者現持650萬現金當然唔錯啦，相信係賣大圍3房所得。97年高峰揸至今，應都係賺。大賺唔係因為香港人口及工資升左，而係銀紙濫發左。攪清楚間樓賺得未必少過佢盤生意之後，讀者應明白諗sir都係叫佢買返間收租樓傍下身好一點。

 

如果現自住樓住得舒服，唔好搬。買返間升得好既以租養租就夠。

 

至於佢自己出票應不可令銀行相信佢有借貸力，詳細可問我買樓powerteam既advisor。

 

由於樓是最好對沖通賬風險之工具，靠加租係無方法之中既方法。買股票或我成日講既債，可以部份放入，缺點是其派息不能隨通賬上升所以唔可以全靠。

 

我亦很覺得讀者買樓同時，留些少錢靠直債/保險製造被動收入都好。因為每月唔做都有番7-8萬，讀者或可抽多些時間陪下個仔。正所謂虎父無犬子，我諗阿仔一旦將來事業出問題，肯定成為老豆終身遺憾。

 

現金650萬，比有年期既基金鎖死既400萬(數月內可贖)，加上公司有300萬，讀者保守計有1300-1500萬現金而月收入估計10-16萬。

建議將部份資金投入直債槓桿，6-8萬美金就可開始，借多12-14萬買入一條價值20萬美金的直債，賺息差。留意我地唔會叫你用內房債，其實只要有4%年息的直債，

 

回報為(200,000*4% – 140,000*2.1%)/60000 = (8000-2940)/60000 = 8.4%

 

6.25%年息的大型上市香港公司直債都有貨，回報計為:

(200,000*6.25% – 140,000*2.1%)/60000 = (12500-2940)/60000 = 15.93%

 當然可調整當中槓桿同選取不同直債，達至利用直債之保本性，有年息8.4%-16%之間。

 

至於保費融資，今年年尾竟然出個靚plan，最新的內在回報率如放七年已達9.98%(下圖)，係收息101課程會連埋直債槓桿一齊教同講點做，至於舊生可WHATSAPP 63832145查詢(註明: 1111保融)。保險之回報仲要大部份是保證。坊間都有人講保費融資，不過10-12年先到IRR=9%，而我地第七年達到。至於放到八年? IRR=11.93%舊錢double了。十年是triple。

當然就唔敢講利害，買股票1日都可以triple。不過如想儲穩陣錢，留比仔女或者買樓既首期(尤其第二間)，用呢個新出既計劃做都唔錯。我地都量大先夾到個靚既借貸plan，又唔落TU(不影響你之後買樓)，先做到此全港獨家效果。讀者擺30-50萬港幣落去亦可考慮。

對於買樓、及流動現金點處理，相信我都比左方法，讀者亦可同我的Advisor面談。

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