180萬可以月產出38K? 點一步步做到? #2414

諗sir你好

之前上過收息101同買樓003，認同你既做法，希望可以一步一步做到：

本人情況如下：
29歲，月入15萬，另有花紅但講唔定。
九龍兩房市值大概一千萬，只係供左一年，仍然有740萬係身，月供加雜費32,000左右
liquid asset大概得150萬
出身唔好，養家都要30,000一個月
係英國既細佬能力唔太高，希望可以幫手係當地買一間400萬港紙左右既屋(150萬係手就係諗住做首期），佢可以負責供（若然佢一路有工做，否則加雜費預鬆要20,000一個月）

希望以後可以係香港加多間學生宿舍收租，
最後一步當然希望可以建立一個收息portfolio。

你覺得以上大概要幾耐時間先做到？買埋英國間屋係咪過分槓桿？父母已經退休，擔心以後開支會大，作為經濟支柱，不免擔憂，所以有人壽保險，一個唔覺意有咩問題可以供完層九龍比屋企人收租/買樓收錢養老，但細佬真係顧唔到。

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ANSWER:

不少人的阿Q模式，認為自己有日人工一旦15萬，就會無憂無慮。誠然你收入越高，就越多人打你主意。

29歲月入15萬當然唔錯，人工高易借當然要利用香港低稅環境供多幢樓。唔少人都係賣左香港樓套返600-800萬然後係外國過埋下半世，先講此做法我無話認同或唔認同，總之人就係有權選擇自己要過的生活。但係細佬要阿哥倒貼佢過英國，當然唔可以過豐厚生活，400萬樓係英國，諗sir認為可以cut budget買細些。反正如細佬當地撈得掂，買大些自己黎。而阿哥30至40未來的挑戰還多著。

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對父母的責任在30後只會變重，心靈上之外更花去不少時間。當然為人子女，行孝天經地義。移民真係可以移幾次都得，父母唔照顧唔通你挖返佢地出黎咩? 要實行有學生宿舍加有息每月收的目標，簡單講就係完成收息課師兄「兩樓一份債」的中途站。

讀者借貸力為150000/10000*50%*2.59 ~ 1940萬。當然佢問題是首期少而唔係借唔到，樓一間已買負債740萬，借貸力只用了~38%。再買樓150萬資金係夠買800萬以下樓，不過另一問題是「冇人名」，亦即再買要比重印花稅。

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未婚者，用父母名都可以上會。不過讀者上年先剛買完樓，再隔一年部署2022年買下間更妥當，而家可先做功課。首先做學生宿舍，確實東鐵線有些屋苑砰先。宿舍吸引在改建費比劏房少，加上用木為主不觸動建築物條例，消耗亦較租比合租內地場生之情況低。先說明內地如男生，他們多選擇合租，即一整間去租，輪流訓廳。要女生就唔會似男咁樣，佢地要各自有房間，亦都唔會男女合宿。一些好的house rule會令租務更易打理，一些「中的」裝修會減低空租期，買樓Powerteam亦有這類setup學生宿舍的consultation比大家。

由於租金重新上升，而家一間房重返6000/月。當然比高位7000/月仲爭一段，始終未通關。當一間三房一開5，總租金收入為6k*5 = 30000/月，比整間租出去租金回報升66%，如果供滿哂成間屋既租抵得一份人工。讀者今年諗得黎，下年春節後買好樓再裝修，就趕到署假旺季開始收租啦。

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至於買樓之前既資金，用作買債基比較好，近日不少債基已跌至一年內低位，只比2020年3月大跌市時的位高。在股市打從三月高位開始下跌後，債市都有少下調。C餐比高位跌了4%。A餐更是10%。不過跌幅都比領展、煤氣少，而派息達6%之上(未槓桿)。我們不只是報喜，憂亦報。這亦是不少學生在低位都有信心持有債基及加注入市之原因。

150萬其中100萬投債基，收息10%，一個月有成8K被動收入。加埋做學生宿舍，扣除供樓後30K租金收入應仲有10K淨，下年就有18K被動收入。之後
1/ 如果乜都唔做，等間宿舍樓供滿，被動收入增至38K/月，對唔少人已好理想。而付出只係用100萬買債基同埋80-100萬首期，真係人人都做到。

2/ 如再拓展例如加碼買債及再用另一人名建立合租房，十萬被動收入/月不為奇。

3/當然，資產數上升到一定階段，唔用債基，可更穩陣轉用直債。

幾時做到? 一年後就可以。至於收息PORTFOLIO，你要行左第一步，等你自己有了經歷後，才可用組合式形式同你傾。因對閣下究竟喜愛邊類投資及風險接受程度仲未明，而就當你自己講既，落到場可能是另一反應。

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