你好諗sir, 小女今年30歲，單身，月入42k，每月可儲25k-30k，而家自住父母北角30幾年私樓，市值大概600萬，已供完。我手上持有40萬收息股槓桿後收梗10%息，另有20萬買梗啲增值形股票/產品，仲有cash 30萬。
睇左諗sir既書同文章後，想開始儲第一層樓收住租博升值。
如果買樓，啲股票可以套現返，仲有親戚可以借到50萬，大概有100萬作首期及支出。另外我可能一兩個月內轉工，人工應該會升至47-50k
請問以我一人借貸能力（父母已退休年邁，問過銀行幫唔到借錢，無兄弟姊妹），請問可以選邊區既樓租住博升值呢？
我睇過淘大，得寶，荃景圍&荃灣地鐵站對面既舊樓，都有500幾萬既盤，但全部都係30幾年-40年樓，幾年後過左40年樓會唔會難賣？呢啲地方適唔適合投資呢？邊度較好？
謝謝你
仲有黃埔新邨都係500幾萬，又係40幾年樓。有經紀建議過我買啲半新樓開放式，話好易租，但呢啲咁細既單位將來會唔會好難放盤？升值潛力唔大？
——
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answer:
銀行過40年樓做唔足按揭拉唔長30年還，係月供按揭金額上升下，該樓房能產出之正現金流金額下降，降低了投資價值。舊樓平主因唔係因為舊，你諗下不少外地人在港買樓投資，間樓都唔係佢自己住，那舊又有什麼問題? 舊樓隨時間便宜因為銀行越借越少同拉唔長還令呢項投資「計唔掂數」。
至於博升值係要睇個人客觀條件，同年歲。讀者自己都講佢「父母年邁，無兄弟姊妹」。咁博之前有冇諗過博唔到或者博得差會點呢? 市面上充斥大量的劣質投資內容希望從你身上攞錢，而其內容共通在都係叫你行快一點，一步登天。諗sir唔係話自己是正派白馬王子，只係想講我地由學院修讀來的投資知識，無一項係鼓勵人炒炒賣賣的。而我隨後在銀行工作實踐知識，只見以炒賣行先既人先是心浮氣燥、語速快但又無深思熟慮，最後結果都唔難估到。
當然諗sir自己都有做唔足既地方，2015年出書<收息論>之後，無再搵人重編出過本新的。當中提出世上投資可粗分「賺價」同「賺息」兩種類型，
「賺息」通常是借野比人而到期收回本金之行為，如買樓收租，買債收息，借出樓房或資金比人，但由於到期收回本金的機率好高，所以資本唔會點博到增值
「賺價」通常是將錢投資落一個概念身上，如果是股票，則更要看公司管理費的執行力。如果是期權，咁除左交收風險外都唔使點睇執行人能力。投資落概念、或者夾份做生意，不保證回本。好處是概念一事可快速升好幾倍。
你唔需要諗自己究竟要行「賺息」定「賺價」。不過未婚前負擔少確實「賺價」主打，賺價7而收息3。婚後或步入30歲一定要增加賺息元素了，加上買樓主想透過政府印銀紙而令樓價隨通賬膨漲，需要時間。所以買樓唔可以太遲。中年要買樓同賺息投入的錢之分佈至少5成。
最後到你有3-4間樓，到時又會覺買房唔易拎走(去外國)同收租始終要打理，買齊樓同債建立基本被動收入後，開始買股票去錦上添花。諗sir特點是無論樓、債、股票都有提議人用，一個良好的投資方案應用不同投資物做好資金分佈。
至於讀者，對於買樓的概念希望佢在本文搞清，認清路向才落藥決定買乜。至於轉工當然對買樓上會構成問題，而落銀行問按揭屬基本錯誤(因為銀行答左亦不表示承諾什麼)，這些搵我買樓powerteam同事攪攪佢，這些硬功夫反而易糾正。
至於屋苑，上星期我同事都幫powerteam客戶執左間503萬大興花園，但間樓內在有些問題，已傾好能克服才落票買。所以買樓只看屋苑未免太過簡化，大興亦唔見個個盤都係好，樓盤唔同股票，每個單位不是同質的。肯平比你都要看你有冇軍師幫你handle好，最後比埋財務自由七部曲比讀者參考。
—
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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服務期限: 24個月
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
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13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
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15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
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包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
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