49歲才發現銷售人員不講的理財秘密? #2397

本人49歲，開公司，出糧比自己，有供MPF。

太太打工，52嵗，預計做到60隨退休。

與父母(80多嵗)及1個女同住（大學學費+住宿  約35萬/年 x 3）

 

香港物業 40年樓齡 850萬(2019年買入) 太太名，貸款餘下約480萬，月共約18K 仲有28年供

大灣區3個物業(2018年買入) , 2個全付1個貸款，月供$6K 仲有22年供。計劃3-5年後賣出1-2個

國內祖屋1間

 

夫婦入息資產

太太： 固定4萬/月，本人2.5萬 – X萬不等，平均4萬/月(包括每月出糧$25K)

每月扣取開支儲：35K

私人貸款： 30萬，還 14K/月 x 22

現金: 50萬

人壽+危疾+醫保:  夫婦各約 500萬 + 100萬+1000萬， 阿女 80萬+70萬+1000萬。保費約18萬/年

股票：50萬（浮虧15萬）

股票基金： 10萬

債券基金： 20萬(舊式25年月供基金，月供$3K，目前暫停供款中，覺得回報低, 2030年到期，目前賺$1xK)

MPF:  110萬

 

計劃退休後在國内住。希望香港留個物業自住/收租。目前應如何為退休投資？

買多一個物業定其他收息工具好呢？最近留意緊屯門，想買一個平價2房單位自主/收租，目前合適嗎？屯門兩房出租容易嗎？

謝謝

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ANSWER:

「開公司，出糧比自己，有供MPF。」呢個九成人都做錯，根本銀行一睇就知你「流」。呢類自己安排收入證明既客，大部份人都係報左買樓Powerteam先知道自己之前整錯左，快則重新做過d可睇住樓先2-3個月就買得，或者要半年至一年不等。不過，遲起行好過比左訂先知唔掂。

 

其實讀者都攪左半世人，大灣區物業我唔知比到幾多現金流佢，淨知而家想賣走1-2個(total 3)。

香港物業自住唔賣得。

債券基金用保險公司做，即係比兩重收費。佢現睇statement贏1xk，即係原本相信贏足50-60k，不過比人陰乾左收費。

至於阿女咁後生，自己現金又唔係多，做乜要攪80萬危疾，而家佢想為自己增加正現金流想提早唔撈? 定係仲係想幫保險公司打工月月供呢?

 

希望讀者明白，良言永遠是難聽的，亦唔介意佢當諗sir講既係耳邊風，我主要都係想公開張貼例子幫到其他人。

 

2019年買樓，即係過45歲之後先買，錯失香港樓市大浪，希望佢大灣區三間樓升番補數啦。至於股票帳面輸15萬，而每月最大的月供支出係供p-loan，14k/月。

 

由於供樓18k當中有至少一半是還本金，所以計負現金流最多應是p-loan。

 

讀者投資沒主軸，樣樣試d，佢應以產出正現金流為本，拼棄賺價思維。當你有足夠的正現金流成功從沒趣的工作贖身後，再由炒樓炒股去賺價錦上添花未遲。第一步，將債券基金及股票基金贖左佢，先找左條p-loan數。

 

債券基金用保險形式買，錯。如果你保險agent話唔係? 叫佢拎本產品說明書比你，我既助教同你計一次。

 

股票一係就直接買，港股經基金買有點無謂，有咩基金係經常跑贏大市? 這個連我都求指點。

 

p-loan唔找，就當佢公司出份糧比自己係計到既，夫婦總借貸力都弱化為[(40000+25000)-14000]/10000*50%*2.59~475萬。由於太太已買樓一層欠480萬。換言之佢打算買屯門，其實根本唔夠計。

 

佢想買樓有兩樣野要先解:

a/ 出糧比自己既收入證明點整先至valid?

b/ 夫婦之間相亙擔保買樓令借貸力更少之問題

 

至於點cut保險，有咩要cut有咩唔使，同埋大灣區既樓究竟而家仲有冇機會放到呢? 這些等買樓powerteam同事與佢詳談再傾吧~ 今日回交已近千字，暫時至此謝謝。

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