換樓可行的三條路  幫你換得更大! #2371

諗sir 你好，本人37 歲公務員，家庭月入約14萬，老公已持有一層荃灣西樓，950萬，欠約300萬。想換樓(三房最好、或新淨兩房OK)，究竟應先賣後買? 還是買左才賣? 

另外心水地點有幾個: 烏溪沙、迎海、康城、東涌及屯門，你可以給我建議該買那個地區嗎？

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ANSWER:

換樓係好事，所以未有樓者，必先買左第一間，才可像讀者咁換上換住大屋。可能你話樓市一定升? 其實跌市跌20%之內對無殼蝸牛打擊仍重，試想想交租3年已等於返跌市20%平買所賺，所以你唔買樓或轉租租，你要博到核電廠爆炸跌5成咁先有「賺」…。

何況政府有超20%收入都靠賣地收入，與別國的收入架構不同，咁玩香港政府又點會玩死樓市呢?

換樓主要幾種想法，A/一是全賣再投。即係讀者賣荃西樓套650萬，然後用650萬做首期扣埋雜費估計買到1200萬樓。

B/ 二是全賣半投，賣樓回650萬。當中用950萬買間好租既三房。誠然將高成數上會既樓租比人是犯規的，比足5成上會就可考慮700萬餘既三房五成(350萬)上會，月供只係16k而收租又有16k左右，供租相抵。新買呢間樓可以選有潛力而又好租的，自己反租方便自己或新淨地方。反正新樓管理費都係業主比，咁不如租新樓用下新傢俱。例如22k租的，都唔少選擇。

咁淨650-350-300萬可用作收息去補貼22k租金。300萬可參照我的收息倉，我用了240萬買了兩條直債一條12%年息銀行bond，另一條5.75%年息保險公司bond(留意唔係買保險)。即:

12%年息銀行bond : 80 萬

5.75%年息保險公司bond: 160萬

12%債基行A餐1:1槓: 60萬

總收息: 96000+72000+72000 = 240萬一年

直債仲要保本，平均收息8%

不過我自己800萬收息倉的回報，已在用戶資訊內發放及計出了，為10.4%

上面三個收息ITEM用了800萬倉內部份投資物

點都好，讀者收20K息就夠補佢租另一處，而另外間樓交比租客供滿，5成上會，到老樓又有300萬又係手。

留意若有人9成上會出租，雖回報更可觀，因為佢可能用了120萬左右首期連雜費買樓比親人供，而自己揸成400-480萬收息，收到月息約30K咁滯，但此途之風險必需了解，有些人選擇請教買樓Powerteam服務，而9成上會亦唔係人人做到。另外換樓點搞D稅同點借自先好? 仲有傾價? 這些都是買樓Powerteam強項，服務內容見下方。

C/ 三是不賣而加按再租

這方法好處是雜費支出較少，不過搬去新住既地方亦都可能無咁「豪」。950萬樓一般可加按至6成，套回950萬*60%-300萬 = 270萬。

270萬收息利用上述方案，無20k都有18k/月收番，自己再貼多幾年都夠租唔錯地方啦，舊屋苑既三房18k有選擇。

至於買邊? 其實經紀就鐘意同你講區，我鐘意同你講開則同座向的。最決定到你間樓升唔升及易唔易賣，係開則及座向。唔通假如上水中心好，全部單位都好咩? 至於區份當然有些少幫助，但如果你係啟德買個一房，天量供應，你個人改變唔到「要懇求個租客返黎仲要唔好得罪佢」此事實，不過經紀佣就先袋你啦。

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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
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13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
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第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

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直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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