諗Sir，我有問題想請教下你
我同太太30歲，加埋月入10萬
育有三歲子及剛出生女兒
請了一個工人姐姐
現時有一層嘉湖山莊三房，2017年屋內大裝修過 (市價約600至650萬），尚欠銀行320萬，月供14000
一層御海灣250尺開放式，未收樓，月供17000
預租11000
另外車 月供6000
由於小朋友喺屯門讀書，黎緊會搬去700尺美樂花園單位，月租18000
現金有約70萬
每月全家保險及儲蓄保險總支出10000
2邊四大長老家用10000
無其他投資
由於支出太多，想問下應唔應該賣左嘉湖出莊套現
定將佢租出，租金同月供可以打和
賣左又驚買唔番
—
生意上需要周轉，又嫌銀行報價慢？唔洗左等右等，30分鐘即有批核結果。
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ANSWER:
中等階層好需要諗好點理財，抱歉說讀者是被壞(投資)項目累到要賣生金蛋既雞。所以打工仔都係唔好成日話老闆蠢同硬膠啦，其實大家都一樣。嘉湖就明顯係好野啦，2017年(下圖)7月呎價$9093, 而家$11000，上升22%。亦即係帳面上佢地執左過百萬，仲多過佢儲既錢(70萬)。
可惜因下列一些意見，我相信係佢由盛轉衰既原因:
1/大裝修
常言年青人不應該買第一間樓就大裝修，我好耐之前就係youtube channel講過。所以去我youtube channel唔只subscirbe仲有按埋鐘仔常獲提示，每個click平均計幫你慳返過千銀。
住左嘉湖幾年，仔大左要讀書，又話搬啦。因此我地買樓powerteam幫後生仔搵既樓，一係執一執就可以住省回裝修費個種。又或者間屋根本殘但個買價平，唔介意裝修全爆個隻。對於年青人而言花幾十萬裝修係「關鍵」，反而中年後錢很有可能都係樓市賺返黎，裝修確可再疏爽一點。
2/買新樓
相信已睇到你悶，又一個新樓中伏案。新樓御海灣250尺開放式，既是新樓大量供應(所以攪到要預租: 即係眾業主爭相壓低個租金而想提早租出)，另外搬到去屯門仲要住咁細，我唔排除有人咁做。不過而家預租只11000(若租到)，而供就17000。即係你比左首期出去唔只無息收，仲要倒輸6000比發展商，賠了夫人又折兵。
3/開支大
亦因為買錯新樓而手上現金儲不了，唔可以用現金收入去支持日益增大的開支，陷入惡性循環，變相賣了身比老闆同地產商。
解決方案:
御海灣如果只係輸些少，我會先賣走。因為留住佢唔只無用途，而係會每月反咬我6000。留意，咁係假設你12個月都租得出仲要無西客，否剛17k月供自己硬食。賣比你個經紀就有特別加佣及獎金拎返屋企啦。
而家30歲，行錯路仲有得返轉頭。40歲如同一情況，由於45歲開始借貸力下降啦唔到長買樓同埋儲幾年錢回復元氣後已近45，所以今時不做不轉個思維，往後承受可以係屋企人而唔只自己。
若唔養車同留係嘉湖，表示佢可月儲多6000又唔使增加住屋支出，一年儲多成十萬。
另外夫婦借貸力如唔計御海灣，應未用盡。借貸力為100000/10000*50%*2.59 ~ 1295萬，嘉湖只借了4xx萬，表示日後用夫婦另一人單名例如買間600萬樓，較舊但好租而又兩房的，應可做到。
若御海灣甩到，即唔使供17k令月儲蓄上升至30k，其實儲3年已多100萬，令現金水平上升至近200萬，佢買債基收下息，就當只用收息101課提的債基，利用A餐而行槓桿1:1的，都有年10%息，令月收息20萬/12 = 16K。若再加大槓桿，風險上升但息更高。
即係忍一忍儲子彈3-4年，就可第時補2千就可租三房，補7-8千可出九龍或靚校網租三房。而家小朋友未大父母未病，洗費都未叫高。都係個句:「趁早回頭，唔妥就要斬纜。」
「樓市升，唔表示係樓都好。」
——
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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