30出頭、未婚、三間樓、再買下間? #2338

你好，小弟是諗Sir 長期讀者，從諗Sir個案及YouTube 中獲益良多，已訂閱like 及 share。近來遇上理財難題，以下是我與未婚妻的個案，我們非常需要你的專業建議，感謝。

 

現有背景如下：

– 小弟與未婚妻都是30出頭，同是金融業， 2人總共固定月入16萬左右(小弟80k +未婚妻80k)，穩定職業。扣除所有支出每年至少能儲550k。

– 現時儲蓄加股票約800K。

 

現時物業狀況：

-小弟持有九龍西2房物業，屋企人自住，按揭5M，樓價9M;

-未婚妻名下2個物業

(A)九龍東1房物業，做緊按揭保4.3M，樓價6M，現供屋企人居住，但係會收番14K家用。下年3月過SSD。

(B)九龍西2房物業，我們剛買樓花，預期下半年收樓，樓價9M，小弟做左擔保人共按揭借3.9M。

 

未婚妻買B物業當時已支付Double Stamp Duty，我們現時租住新界2房單位14K。我們希望以「樓換樓」計劃一年內申請退回Double Stamp Duty，若可行，亦希望做到一生三宅，可以有機會加快達到財務自由。以下兩個方案，未知是否可行，望諗sir指點迷津， 萬分感謝。

 

(i)近親轉讓

我們下年結婚，是否可以付舊稅率(600萬以下 3%)將未婚妻A物業轉給小弟，完成交易後再退回Double Stamp Duty？轉名後需要重新申請按揭，小弟能否申請按揭保? 還是需要補番按揭差價，即4.3M-3M= 1.3M? 因小弟已有2個按揭，再申請需要加擔保人，未婚妻能否成為擔保人？重造按揭最後總按揭額理應比現時少，但擔心銀行會否重覆計算未婚妻現時物業A按揭入壓力測試，而未能批出5成按揭？

 

(ii)放售A物業

下年過SSD後放售A物業，以取回Double Stamp Duty? 但之後再買物業，再做按揭會否更困難？

 

希望此個案能得到諗sir指點，謝謝，感激不盡！

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ANSWER:

簡單黎講讀者想老婆甩左A單位(九龍東)比佢，藉此取回發展商買新樓送既印花稅回贈，但兩個人又未婚，難實係件有難度既事。

 

由於申請換樓去退回印花稅有時限，所以等到年幾之後結哂婚才申請退就沒呢條路，而家先唔先結佢自己諗啦。

 

不過就當未婚，未婚妻身份可成為讀者A單位上會的擔保人。

 

但係問題是未婚，將A單位轉比讀者係要打15%重印花稅的，不能行近親轉讓。

 

先當佢地可快結(婚)先，係可以行低稅(3%)將間屋轉比先生。但先生已有一間樓在手，第二間樓上九成上會好難，2015年後基本上HKMC唔接受第二間自住樓，但如你只六成上會問銀行做一按，話第二間樓買比阿媽住都可以。

 

另外由於讀者單人計借貸力盡為80000/10000*50%*2.59 ~ 1036萬。現時自己借左5M擔保左未婚妻3.9M如果仲要上埋600萬樓既50%即3M，應唔夠借。

 

當然佢諗左互相擔保，留意A單位報5成上會如有擔保要減價一成，即只可借4成，佢又會唔會夠現金上? 可能夠但有點勉強。

 

買新盤想拎埋個印花退休，唔係唔可以，但或者要更早一點部署。而家先行返轉頭做諗sir認為可勉強做到甩到A單位比讀者然後四成上呢步，但要簽紙結婚再相互擔保。亦由於只四成上所以要準備些現金。

 

當然若然一早諗住咁做，諗sir買樓003既學生可做到轉A單位出黎個陣連十幾萬印花稅都慳埋，點都好讀者婚前已搞掂三間樓相當唔錯，我地亦有專訊只在課堂面授或由買樓powerteam專員講解。

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