諗sir, 你好，已like已訂閱。諗sir, 我們非常非常需要你的專業建議，近日為了買私樓定買二手居屋，買兩房定買三房，搞到家變。我們早10年前落錯車，一直都買唔番，一家四口，自住需要三房，只有現金一百三十萬，沒有其他投資，家庭人息每月共$65K，現租住馬鞍山
今期成功抽到白居二，原想找沙田，馬鞍山二手居屋，心儀愉翠苑，錦泰苑，但發現買二手居屋都唔平，每月供款同買私樓差不多最少要2萬3千至2萬8千左右，於是有去睇私樓，但經紀話，好大機會做唔到按揭因女兒人息唔夠供樓。
問題(1): 如買私樓: 我先生59歲，我58歲，我女兒剛畢業工作已多過6個月，月薪17K，請問由我女兒申請按揭，而我先生做担保， 銀行按揭最多可批幾多? 女兒做借款人和業主，跟女兒只做借款人，由我先生做業主，有何分別?
問題(2) : 買私樓，還是買二手居屋呢？ 如買二手居屋，因供款金額都不少， 短期3到5年都有能力供，但如担心我先生退休後冇收入，沒有能力供下去，怎樣辦呢?
問題(3): 請問點睇沙田愉翠苑，馬鞍山錦泰，那一個會較值得買入?
ANSWER:
其實銀行都擔心先生退休後無收入，所以咪出現買居屋唔夠借既情況。女兒月入17000，借貸力為17000/10000*50%*2.59 ~ 220萬。先生59歲就當做擔保都幫唔到幾多，一係就搵多個親戚擔保，但留意一旦有非同住擔保人，需符合「100% rule」。即係供款不可超過所有「住在該物業」加「住在該物業之擔保人」的總收入之100%。好似讀者應只有阿女一個人收入較valid，假設搵到有收入既阿叔做擔保，由於阿叔唔同住，那需符合:
1.供款不可超總「借款人」+「擔保人」入息之50%外，即(17000+全數擔保人入息)之50%
2.因住係物業入面而由同該貸款有關的人只有阿女，所以「100% rule」之下供款不可過17000
由於借貸力只有220萬，現金130萬，共350萬購買力。呢個數係沙田唔使比地價去計，只夠兩房，唔夠買三房，除非去大西北去搵，因此「家變」。
除了找個有野做又45歲之下既親戚擔保，亦有人會考慮「借貸力由無變有」之法，合規地將人工加大令自己借貸力變大，細緻做法請參考買樓003課程。這方法大部份人都適用，因為稅局報稅，其實唔介意你多過一份工，例如唔少人都有parttime。不過當然你份正職唔歡迎part time，不過有冇考慮將part time報返比稅局知呢?
當然唔係報大收入比稅局交多d稅就可借多d，如果份工根本唔存在，屬犯法行為，銀行亦唔會單單睇份稅單就借多一千幾百萬比你買樓。在應對銀行，出面確文件，及人物選擇上都有考究。
另外提提，如果讀者供唔到，一味靠人擔保或變大條數都無意見。我們不鼓勵夾硬借貸的行為。十年前錯判賣樓，現在只有承受後果住細一點。其實居屋兩房間格都幾大，係個廳間個房出黎當三房用都可，反正仔女大左未必經常用個廳。亦請各位借鏡，理財決定失誤影響人生大! 我們不是非牟利，但對地產、證券、保險都有曾經經營，現在都是一份子。每天盡力在外拍片睇樓，每天在blog出客觀文章提醒一下。
對於資本不太多而又年過50的人，保險融資或者是你理財好選擇。我們不推介供十幾廿年的儲蓄保，佣高加上十幾廿年後經紀都搵唔返。
反而一份銀行肯予高抵押值的保險，例如一筆過投200萬而銀行肯借你當中170萬，你只需似買樓咁85%上會，但在保險的派息有4-5%之下，相比港樓租務回報1-3%的高，槓出多的回報可媲美買樓，唯有兩件事保險融資不及買樓:
1.樓價有機會升但保險只派息唔會升值，當然比樓好是保險保本有乜事更有死亡賠償
2.租金收入隨通賬升跌而保險都會，不過敏感度未必夠租金高。但收租當然亦有些少空租期
保險融資亦有一個好處買樓收租沒的，是保險融資近乎唔會call loan，除非保險公司執笠。在於絕大部份保險公司擁強勁現金流，相信沒人收購要倒閉的機會不大。
現時坊間最好的保險融資方案我們已為收息學生找到，借貸是不計TU而資產證明要求低。環觀坊間提出的保險融資，他們入TU影響你之後買樓之餘，十年的IRR先講緊10%，而我們提出的按下圖示，為6年6.27%
7年8.37%
8年10.48%
入場銀碼20萬hkd都可以，比直債10-20萬美金低不少，既是保本。如果唔用IRR(internal rate of return)去計，用累計回報，25212美金投入，第7年還返當初借的129438美金，同埋融資利息，淨賺22365美金，上升近90%。保險計劃當中大部份回報是保險，少「欠租」風險，保險回報達當中九成。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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