諗sir你好,
我在兩個多月前開始聽諗sir你的Live，覺得諗sir你真是很專業，很有耐性及毫不吝嗇的去分享你對物業的看法，我從中得益不少，亦增長了很多知識，在此先多謝你。最近我有一些關於置業的疑難，希望諗sir你可以分享一下你的看法。
在問問題前，我先說一點背景資料
1) 我今年32歲, 屬於首置一族，我和我女朋友打算今年先置業再結婚, 所以我們從今年年頭開始就不停的在睇樓及為買樓做功課。我們二人合共的收入約70K, 準備的首期大約150萬，打算用林鄭plan入市。
2) 我現在一個人住喺父母名下土瓜灣舊樓(500尺, 近50年樓齡, 鄰近未來土瓜灣站)。由於是舊樓，大廈的管理及治安自然也不太好，我和我女朋友都有共識不會長住這裡，希望找一些半新樓/新樓自住。
3) 因為我和我女朋友都在中環上班, 我父母年紀又大, 需要不時回老家(也是在土瓜灣)去探望他們, 我們睇樓的目標就定在九龍區或就近區份(即20分鐘內可以去到老家)。
好, 到正題。
在過去多個月裡都看了不少半新樓(由最遠烏溪沙迎海silversand到距離最近的昇御門,利港灣,悅目, VIVA, 甚至連啟德站的樓盤等等都有了解過)。其中我對御金國峯就有最深的印象。
我去了解的單位是7座中高層的一房單位，有租客(生約)，487尺，大單邊，明廁，梗廚，向正南海境煙花境。唯一的問題是它位於事故同層，所以比起同座向的單位賣10m，這個單位業主只放售8m及可交吉。由於是事故同層單位，所以我都有向HSBC查詢過，銀行回覆該單位的估價是8.2m，是可以正常做買賣的。
我對這個單位很有興趣，不論在開則及景觀上。在此之前，我亦有看過同屋苑另一個同座同層的400尺開放廚單位，我睇完之後大約一個月就被成交了，過了2個月後，同層現在所提及的這個單邊單位就放售了。話雖如此，同時我也對這個單位有所顧累。以下是我的看法…
差的地方
- 御金國峯的位置不好，最近的地鐵站只是柯士甸站(5分鐘步行)，民生事項更加要去到佐敦或油麻地去處理(11分鐘步行)
- 御金國峯過去幾年的整體的升幅慢
- 事故同層
- 現時屋苑附近因為興建中九龍幹線而沙塵滾滾, 預計2023年才完工
好的地方
- 景觀好, 尺數大, 但同時價錢相宜
- 座向及開則，單邊，明廁，梗廚，向南
- 返娘家方便, 柯士甸站直去土瓜灣站; 返工方便, 樓下就有西隧巴士20分鐘內返到工公司
請問諗sir點睇? 我應否考慮御金國峯? 如不，請問諗sir有其他建議嗎?
謝謝。
Alan
answer:
事故單位唔只自己，就當單位同層唔好亂買，難估價。這早在youtube節目有交待。
因此，讀者醒目發現御金國峯事故同層要問，知道就當做到按揭都要打八折。
即係同類做10m，事故同層只8m就可。
那讀者喜歡買「次貨」嗎?留意件衫有問題有些無良服裝鋪都會重賣，博下家睇唔到。但買樓張契律師要查過，好難下家會睇唔到。
有時Powerteam遇上某些客，我地都盡力糾正佢地想法:「底層個價唔係叫抵，佢只係平。抵同平是兩回事。」
經紀其中一個講價方法，就係不斷搵底層講價，然後同上層業主講:「家陣4樓肯920萬收票。」，「個客應該會要4樓，你再減d。」
因此底層業主想賣樓，得個傾，最後食糊既唔係佢。
上次去美孚，有個資深投資客想賣頂層，佢醒呀，一次過開低15%同全部經紀講佢今個weekend就賣。最後收翻成堆票，掉轉將佢個價bid返上去。最後唔使less 15%賣咁多，不過less 7%-10%在所難免。遇到個客可以勁到教返經紀點玩，真係難得。
明白匯豐估8.2m而業主只叫8.0m，睇落好抵。那難度業主真的長期唔識自己去匯豐估價? 當一個盤長時間低於估價都走唔到，佢唔係筍，而係另有內情。
好啦，讀者點踏實出發?
讀者及未婚妻收入共70k，借貸力最盡為70000/10000*50%*2.59 ~ 906萬。計埋首期150萬，理論上買800萬之下既樓夠借。800-1000萬樓怕佢有些消費或借貸影響到借貸力，唔應該借咁盡。加上若工資未來5-10年難倍升，第一間樓唔借咁盡買間細些少，就有彈藥部署再買第二間收租。
反之如買第一間樓借盡及投入資源太大，最慘係住左幾年之後發覺要生仔換屋就將裝修錢浪費哂更浪費心機。第一間樓亦唔好花太多錢整入牆傢俱及特色野，這只會令你間樓更難賣影響你第時換樓。
800萬內自住都唔少選擇，說實的，讀者家庭收入6萬我明是比入息中位數多成倍，不過係九龍買唔到有質素單位。與其他柯士甸或啟德買低質素貨，我寧願去荃灣或者美孚買間正常樓。將軍澳、馬鞍山都有選擇，不過大家都知諗sir近月喜愛睇屯馬線中間部份，東西皆通。
不過買樓看區份有點皮毛，屋苑內亦有盤是叫得太貴，所以過去週末已有成打朋友選取我們買樓powerteam服務，幫你直擊業主底價唔使花時間轉彎，計準你夠唔夠借唔會一味只叫你簽臨約收工，比親既盤同你格過唔只真仲有唔少低過估價。
未買到樓之前或可將資金放債基c餐或直債，近日可考慮英國銀行出的直債9.6%年息英磅債、或c餐低波幅槓桿後有成8%年息，都係好而隨時可賣走拎錢的收息選擇。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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