Hello 諗sir
先祝Homeblogger生意興隆,大家身體健康,開live入group人數一次多過一次。
本人是收息103及買樓003之學員。有一些買樓的事想問下諗sir意見。
本人47歲,月入48k(過住6個月平均數,38k basic + commission) Sales manager
太太42歲,月入70k (過住6個月平均數,36k basic + commission) SalesDirector
剛剛買了白石角嘉熙兩房物業$9.1M, 用太太名,按揭$5M, 供30年,月供$17k。
本人有一物業,沙田第一城284呎2014年以$355萬購入,現欠$2.75M按揭,月供$12.7k.
媽媽有自購公屋,會以$280綠表出售。出售後媽媽會以$480萬購入我第一城單位,我作擔保問銀行借$200萬,供30年,太约月供$8000.媽媽自住。
這樣我便會有$200萬在手,加上我是自由身(沒有樓)。再想購買400萬樓出租。
想問以上做法好不好?還是有更好的理财方法。
請諗sir指點一下。
學員Mike(TEDV56,TEDP54,TELY58)
ANSWER:
先恭喜學生Mike,尋晚我夜左做live,直播人數如佢所言再創新高:
講返個案,由第一城200幾呎搬去白石角大兩房,簡直係兩個世界。當然各有各好,白石角的風景是漂亮的,我明有堆細單位係望吐露港無海景,不過屋苑低密度令人心情暢快。至於第一城當然係較方便同出貨快啦!
講到白石角,由於大埔區的空置率全港最高,超11%,比全港平均4.3%高了不少(2021年4月政府公佈報告)。加上白石角主打大單位,搬得入去既都想住好D為主,同埋交通大家都明: 早上只數條巴士小巴線若自駕又無車位,所以讀者揸既兩房有點蝕底,讀者要記住。
由於白石角用了太太名,仲有讀者自己同阿媽名可用。讀者打算將阿媽間公屋賺價幅度釋放,再叫阿媽食左手上自己間樓,讀者就成功「甩名」自己再買樓收租完成三宅,比哂樓老婆同阿媽揸,確實真男人! 太太70k月入部份含commission那佣部份預計七折就好,而家難計哂。36k底薪加34k佣金乘70%,借貸力為(36000+23800)/10000*50%*2.59 ~ 774萬。夠佢借有突上會嘉熙了,仲可以有200萬額擔保下(如需要)。
由於阿媽「買」佢間第一城雖然是近親轉讓,就當有冇業權都唔使比15%重印花稅,不過480萬打普通從價印花稅都是要的,要成十幾萬。點連十幾萬都慳埋於TELY58(買樓003)教過,我諗讀者自己識玩。讀者自己借貸力為(38000+10000*70%)/10000*50%*2.59~ 582萬。若果佢擔保左阿媽上第一城借200萬,自己借貸力只剩582-200 ~ 382萬。那預算買400萬樓第三間無錯。
但400萬樓而家冇咩好買,其實500萬之下既樓近月都比人「打哂耙」了。會唔會考慮叫佢老婆(新抱)擔保奶奶,令讀者做個已甩名又零借貸既人買600萬樓作第三間呢? 新抱-奶奶之間係應可擔保架朋友~
所以應叫阿媽賣公屋回籠200萬,再叫老婆擔保阿媽上第一城
攪到哂首步,自己慢慢拎200萬首期上會買600萬樓未遲
留意近親轉讓無論該人手上有冇樓,或者欲轉物業持有夠唔夠三年,都唔使比高從價印花稅或SSD的。
同時買600萬樓未必要用盡200萬作首期咁多。只需要將其中100萬買債基A餐收息,債基可隨時買及贖回,每月派息。A餐本身派7%,即100萬就咁買每月收約$5830。買熟後槓桿買例如1:1去做,回報增加為(2000000*7% – 1000000*2%)/1000000 = 12%。即每買100萬月收息1萬元港幣,呢個月息都接近夠佢供左第三間樓啦。所以買第三間樓連供都唔使呀,好好利用有的投資工具及計好借貸力,用好身邊可擔保的人或借貸資源。
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收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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