你好，諗sir，本人買左掃管笏內的樓花高層遠海景單位，依家發覺溢價不少，呎價在15xxx以上，總價7xx萬兩房。因為未發展區二手承接力弱及同區附近例如滿名山高層持貨多年多蝕讓個案，我樓花比左5％建築付款，應唔該應撻訂去換馬到東涌區的二手私樓或抽居屋單位（因為娘家在東涌，想住到該區）。
因為發覺掃管笏配套唔夠，要發展一段長時間，高溢價怕短年期內難以轉手及會蝕讓，自住亦交通一般。該區亦唔見有類似東涌馬鞍山將軍澳在發展前已經有政府一套完善發展計劃，亦存在持續的大量供應。
想請教下諗sir對掃管笏點睇？
另外自己自住單位想找你幫手加按，同時按得資金後有何建議?
thank you
ANSWER:
東涌原本政府打算容納人口30萬，上次普查只六萬幾，黎緊唔見得多好多，所以唔關「完善計劃」事。至於你細心睇睇，同一日不時出現報導某區份有新低成交，但亦有些創新高，所以選樓唔太關區份事。我理順了下列次序，選樓最重開則及樓層、之為屋苑，第三區份，最後是經濟大環境(開則>屋苑>區份>經濟大環境)。例如你買左底層，近乎18區九成情況都唔受歡迎，所以最關開則事，「睇區買樓」只係經紀行想比你既錯覺。
其實唔一定掃管笏，買親新樓都要食高溢價，發展商比你5%就上會換取既就係溢價賣比你，所以樓的價值終歸都係:「買左易唔易借錢同可按幾多!」。滿名山都唔係無好處，當年開賣記得係有plan連首期都唔使比，就咁篤數「賭手指」的。因此呢個場投資客好多，由於投資客只考慮將資金搬東搬西，佢地一過SSD(三年期)就沽壓好大，經紀亦會sell佢換貨，所以唔只滿名山，你預同區既樓係有近似情況。
不過掃管笏附近學校唔錯加上將來可快連到珠海澳門同有海灘，個邊既別墅唔錯的，只不過呢1-2年唔係時候。至於你問5%訂應否撻? 就看你自住定投資吧，自住我認為可以守。
有錢按出黎，已有樓者不妨考慮直債，一條10萬美金可以開始，就咁買派息6-7%，槓桿後可達年息10%之上，條數為銀行/證券行提供60%槓桿，2%息，那20萬美金可借12萬比你，一年利息支出為12萬*2% = 2400。在收例如6%之下，槓桿後之回報為(12000-2400) / 80000 = 12%，仲要到期保本。其實一些香港地產商都可做到類似效果。
近日金價及銀價見訊號，本人認為要加注金屬ETN。收息101課程有提及下列派息17.02%的金屬ETN，月月派息而本人觀察自己收成金額後，16%息已是扣了美國Dividend withholding tax的結果。近日黃金價又重升了(2021.7.10)，你懂的~
查詢101課: 可註明「TEDV82」
另外不如補注用澳紙買的債基，槓桿後達10%年息，都是用1槓1至1槓1.5槓桿就夠。澳紙同美金走勢較為相反，讀者已揸美金計的直債及ETN，較好做法是揸澳紙計債基對沖貨幣升跌風險，即無講美金升跌都令自己立不敗之地。
至於學生只留意買什麼物品會錯時機而令效果唔同，金屬ETN的時機我們正為學生跟進中，而債基及ETN波幅較低確可令人長持放心收息，一年內好少要再轉，亦是我們提議方案之好處。
直債投10萬美金即約78萬，槓桿派12%年息即年收$93600
澳紙債基派息10%，當投入800000萬港幣轉成澳紙，即年收80K
ETN買42萬派息17%，即年收68000
200萬組合共收息93600+68000+80000 = 241,600(息率12.08%)
其實收成20K息一個月，都夠基本生活，而需要既只係200萬，大把人都按到出黎。
在買下一間收租樓之前，可用債的方案收住息先，隨時可出入買賣贖回錢。
附帶一提，其實完善計劃不屬成事之必要，無咩事情可以完善計劃的。
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