買樓預算及選區前必知事項 #2305

諗Sir你好，想請你指教。

我們夫婦二人月入大約130k(人工), 4x歲，本人於銀行IT部工作, 太太任職教師。

有一两房物業收租，物業估值約650萬，該物業已供斷並已轉到太太名下及已租出, 每月租金收入13k。 現金儲蓄約400萬, 一家三口＋工人現租用元朗一私人屋苑4房單位, 租金每月為19.8k，其如支出約30k。 現因小朋友將於沙田升學及太太工作地點(大嶼山)關係, 一家要搬到青衣。

1/ 想問現在是否好時機去買多層樓自住？或是繼續租樓?

2/ 買樓買青衣或是其他地方? 哪個屋苑比較值得買? (灝景灣? 盈翠半島?)

3/ 以我們能力, 樓價最大負擔是11m或可以更多?

謝謝解答及提供意見

answer:

以讀者能力, 樓價最大負擔是130000/10000*50%*2.59 ~ 1680萬。由於收租物業已供斷，所以借貸力還剩1680萬，當然買例如1500萬樓要比750萬首期，讀者只得400萬，不過充裕借貸力下佢可加按收租樓至五成得325萬連同自己400萬，共725萬首期再借埋另一半買接近1500萬樓自己。然而此為最盡的買入額，讀者唔一定要做得咁盡。

留意上述借貸力計算假設該人無借貸亦無消費，一般人的真正借貸力會細些少，建議搵搵買樓Powerteam同事計清大致可借多少。同埋四月遇上過突發性情況，全線銀行收緊借貸年期及只用一間公司做二按上會，我地花了時間幫powerteam用戶「轉會」才可令其按揭照預期批出，銀行的人脈令事情行得順暢。

我認為現在唔係買樓最好時機，但問題係讀者唔等得太耐。都唔考慮佢會否經歷銀行裁員，借貸力在45歲後開始降就講明。現在更加隱憂是銀行在2021年打後或會再縮減批出年期，或者將某批舊樓列成唔借，所以有得借好借。利用香港收入水平高加上銀行低息去借錢買樓擴大資產，係仲可以行一下既「改命路線」。

讀者原本副牌好靚，人工高加上現金水平唔少，但沒趁年輕買樓享受資產增值在財務上走得落後。要知而家人工點加，都唔夠政府印鈔快，你見幾多人靠買了第一間樓之後換去大屋? 或者加按樓出黎比下代置業或者醫病? 而你去外國，人工及生活水平既不及香港高，買樓改命成功率更低。而你有見過其他人買股買期權買車可以改命嗎? 我地唔係將樓神聖化，但住宅是極少數銀行仲可低息批九成比庶拉長還既野，好好利用。

比我會加按收租樓拎錢出黎作首期，再買間樓投資或者借比朋友住，快手擴大資產。完成「兩樓一份債」，好處是一間樓自住另一間樓收租，收租樓約有15k租收，而300萬買債券收息8%即月收20k息已是基本，在此配置下「兩樓一份債」為你提供20k+15k=35000/月被動收入，而自住樓已搞掂，退休就好安排。所以大部份收息101的學長都以完成兩樓一份債為首個理財目標。

由於讀者想買葵青區，我不看好。該區無完整換樓階梯，難留好客因此價唔易承託起。Time the market亦屬高失敗率行為，或者對未買齊頭兩間樓既人而言，唔好time the market。

當然租葵青冇問題，租樓是純消費行為，間屋升跌唔關自己事。買樓既最緊要開則，只係經紀才會同係吹區份，其實大部份可吊高黎賣既盤都關開則事，傾區只係客套野幫助不大。試問例如沙田區好，又係咪全部沙田樓都升得好? 因此買樓投資者入市前要有些心水開則，又計過合自己預算的，未諗到可向join「買樓POWERTEAM服務」咨詢一下。

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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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4.摸貨操作及提供盤源
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6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
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第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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