買樓上車「最後機會」: 麗港城定烏溪沙? #2299

男月入 $33000， 4x歲，公務員

女月入 $67000 ，4x歲，公務員

二人現分別居於公屋，合共可用儲蓄有300萬，另有100萬實金可折現

目標： 

2-5年內買兩宅

1.自住樓：麗港城 OR烏溪沙

2.出租樓：其他區域

計劃A: 女生買自住樓、之後男買收租樓

計劃B: 男先買收租樓、留係公屋至2-3年後才買返自住樓

計劃C: 婚後聯名買自住樓令借貸力足夠、及後才一拆二轉返名比女，之後男買收租樓

問題： 

1/ 假如行計劃B，買淘大收租5成上會，收租可抵銷到按揭嗎?

2/ 以上是假設 46歲做30年按揭, 買34-36年樓齡的淘大。而實際如銀行按揭如計70-  

    46歲， 即供24年，更難過壓力測試？

3/ 選麗港城是因為工作方便，而選烏溪沙 （北面望海單位）OR 馬鞍山（北面望海單位）是因為九運風水好，諗Sir有何Comment？

4/ 男月入 $33000, 如買600萬樓只可借到6成，否則過不到壓測？ 如何才可九成上會？

謝謝

answer:

簡單言讀者要決定買自住樓定收租樓先，另外要解決如單一人之力買樓未必夠借之問題。

讀者能力不俗但買收租樓要既資金太大筆，偷雞高成數上會佢地亦唔應該做，因此都是自住行先，另外一個人名買另一人擔保為上策，聯名買同「單名買加另一人做擔保」在借貸力上分別少，爭在加擔保上會要減一成，即原本未買樓者可九成上會但因加了擔保只可八成。

另有擔保在手者他日自己買或再行擔保，那單按揭借貸都要減一成。

相信讀者買樓自住可享政府供樓津貼，即交出公屋趁「最後機會」換私樓實為上策。為什麼是最後機會? 因為借貸力在45歲一般達高峰，之後再買樓上會拉唔到30年還咁長。銀行批按揭一般用75-，即最大批出年期為75-借款人年齡。因此45歲者剛好可拎到30年按揭，之後唔得。

不過踏入四月不少銀行收緊了按揭審批，有些將75-縮至70-，或者有些銀行之前很「鬆弛」的80-，一下子調至70-，令有些上車者失預算。另外有些銀行可用哂HKMC同QBE或更多的二按機構，到四月打後只能用一間。銀行批按揭受金管影響無得好講，幾時識轉陣去應對就睇按揭中介之能力。

如買淘大一期，確實讀者係難攤30年還。當買大一點的兩房650萬(最細那SIZE兩房應5xx萬仲有交易)，5成上會借325萬24年，月供14k應收租夠供樓。不過壓死325萬去收零現金流，有點不智。就當讀者要急都唔係先做此選擇。325萬就當用近日收息班學生熱買的英國銀行直債(12%息)或人民幣版的A餐(唔槓都派約9%息)都已年年收息30萬有突，月月派約28K等於唔少人工資。

建議先高成數上自住樓，用低資金成本讓自己與香港樓市同步，同埋供樓當儲錢為退休打算。諗sir未有研究風水，不過1000萬預算之下又想新淨，住遠少少去烏溪沙係選擇，條街無咁逼同埋行兩步到沙灘或者直入西貢行山，係有特點，當然返高請早起一點。

麗港城好睇附近的安峯、koko hill之後賣成點，之前麗港城追落後升得好勁，之後係點就要看一手可以咩價位出到貨。始終啟德、觀塘、將軍澳都享近同客源，麗港城唔差但你話好好就未必。至於33000月入之人借盡為33000/10000*50%*2.59 ~ 約427萬。佢需要180萬首期才夠買600萬樓，或者加擔保。2.59常數是指出每有能力供1萬按揭的人可借259萬。由於金管規定借款人總供款不可超入息50%，因此4萬月入者可月供2萬即借到2.59*2 ~520萬。要過埋壓測就要將息口+3%再計一次但入息的限制放鬆至60%。所以你唔加3%息可以過到50%者，壓測之下+3%但因限制放鬆至60%故大部份人都可照過到。

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►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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