你好諗sir，
小女子是一名差1個月就到44歲嘅偽中產。。自問是一個容易滿足嘅人，追求簡單生活。自己一直在公營醫療機構工作，五至六萬月入，現金180萬。眼看生老病死無數，現在暫同母親同住，家住公屋，因2018年開始在網絡上見到諗sir 嘅個案分析，之後開始四出睇樓
當時希望自己能在有能力供樓時盡快入市，由於樓價很高，又因自己調了岡位要適應新工作環境，適逢樓市轉勢心想就再算一陣吧。怎知樓市及後再升，又見到屯門二三線樓樓價跟一手樓一樣高，小女子就剛剛在 經紀力推下買了屯門一弦海新樓樓花細單位。。。現在回望覺得好後悔, 因樓近公路會嘈，樓層境觀坐向又一般。。個經紀説用這價買該單位是荀盤，但之後回想違反了諗sir 揀樓理念，又用了七成借貸力，唉。。。。
小女子真的不懂理財，年輕時試過買股票，當然賺不多，虧也不少。 到小朋友出世及後相方問題糾纏至勞心勞力到真的冇時間再留意股市，現時小朋友已不和我同住，但都希望留些洗費予佢。
請問諗Sir:
1.小女子可否再實行一生二宅甚至三宅達至退休後有樓收租當收入的可能呢？
2.另外在買樓揾人頭擔保上，小女子有一弟妹，弟在台灣買了樓，現在供緊，妹妹就在香港供緊樓，請是佢能否做擔保人協助小女子買樓？
感激諗Sir 指點，謝謝你！
——
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ANSWER:
其實應無咩經紀話佢sell緊個盤係唔筍既，又或者「黑」高層個盤話唔筍然後想你幫手「食」左佢低層賣唔出既死盤。
讀者5萬幾月入借貸力約為55000/10000*50%*2.59 ~ 712萬，現已用了一大部份借貸力係買新盤度。未來路一人行，買樓係好不過再買諗sir認為佢要搵定擔保人啦。
親弟妹係可作擔保人，當然都要睇下佢地借貸力仲有冇淨啦。在台灣買了樓如果係香港做野，應對佢係香港擔保他人無影響，前設是佢台灣的樓要唔係搵香港銀行借的。至於妹供緊香港樓就要知佢爭幾多同人工多少，這些資訊讀者不妨拎定下次同我地助教傾會更快梳理到路向。
–
買股票讀者年青時試過不合，都係好事。下方為債基A餐派息年7%，近月價格波幅在10.07-10.21水平，上下波幅度在1.5%之內，比股票低很多(上圖)。不妨先不槓桿買入享7%息先，買完合心水可槓桿1:1去收12%息都得，條數咁計:
當買100萬，而借貸都100萬(因1槓1)，借貸息口為2%，回報為:
[(100萬+100萬)*7% – 100萬*2%] / 100萬本金 = 12%。即100萬投入每月收1萬息。300萬就有3萬息，本月買下個月就知派得準唔準。
由於讀者買了樓約2年，先不急再買樓。佢44歲應仲有3年銀行才會因年齡而下調其借貸力，因此讀者都仲叫有些時間去等，何況已有一間樓。不過買新樓唔好諗住會大升，始終新樓易借錢但發展商用溢價賣比你，頭幾年除非地理特別否則租金都叫唔起(有時仲有提早預租但個租價做到好爛)，咁你要賣唔好預大賺。之前樓市大牛才令新樓人人賺，但之後唔敢講個個盤係~
所以讀者180萬當中拎100萬黎收下息，收2-3年後都有多30-40萬係手，等於首期啦~
另一問題係佢買樓冇人名，但估計父母可能有。到時收左既息當首期，加上有人擔保之情下，再買第二間，而其中一間交比租客供啦，咁自己每人照返工而樓隨時間過會供滿，咁做以一人之力而言都幾妥當。但當然政府政策係利家庭合作的，係利生意人可避走稅項的，但讀者為公務員要跟足揸正去做，那做到兩樓一份債即有間樓收租萬幾而債基又月息萬幾，叫做合格有餘吧。
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