諗sir你好，我追縱你的網站已一段時間。本人丈夫已59歲，工作穩定， 打算65歲退休。
現在煩惱退休後嘅生活安排，如何可以安心一點退休，請指教。
同埋知道你有一team同事，可以幫手樓宇買賣以及按揭安排推介，希望日後可以幫到手。
家庭狀況：老公59歲，本人51歲，有一個女兒讀大學一年級。老公月薪$63,000 ，加埋花紅，年薪約$100萬。
本人為家庭主婦沒有收入。本人的資產如下：
市區大型屋苑（1分鐘到地鐵站）一層三房套房單位市值約＄1100萬（已full pay),
市區大型屋苑車位一個，市值約＄200萬（已full pay),
寶福山龕位兩個，已問價市值約$80至90萬，
股票約＄25萬 ，現金約$50萬，
雖然有一啲比個女的儲錢嘅現金保險計劃已供完約$40萬（不過唔打算攞出嚟用）。
老公有一份年金70歲之後取（十年每月派約$4000）。
現在有一個退休計劃，請諗sir指教：做法是在這一兩年內將現在自住的單位加按$500萬，fullpay一層$500萬的單位租比人。(因為自住單位是聯名物業，加按時順便轉名）。
跟住在女兒大學畢業後就放售自住的物業，之後買返一層兩房自住。如果到老公退休時還欠銀行錢，可以賣掉個車位同龕位去填補差價。退休後就可以自住一層兩房，同出租一層單位作生活費。（remark:不想住現在這個單位嘅另一個原因就係，現單位樓上個單位發出很多噪音，已多年沒有改善跡象，真係有啲困擾，所以諗住遲啲自己買嘅物業要在隔火層樓下。）
我以上這個退休計劃可行嗎？請諗sir指教。
——
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ANSWER:
45歲之後借貸力逐漸下降，50歲約為45歲的八折，55歲再為50歲打八折。讀者先生59歲，唔好預借錢可以攤到長過15年還，意味供款至少比後生仔買樓多一倍。
亦可能佢自己都知買樓借錢唔易，所以諗住加按自己間樓出黎，然後full pay買間500萬既細樓收租。
留意如用先生名59歲加按，就當百萬年薪咁強實力，都難借出500萬用低息攤30年還。
如果你係初入本網站，謝謝你。諗sir係做銀行出身既，做左十餘年，唔係太耐，亦都係郭富誠講既真實客戶(其實大把人都係，年初同舊同事飲茶，2021獅子基本上只想服待 Private Banking及Jade既客，Premier客就黎可企係度排隊而其他更關係低既客全部踢去用APP)。
讀者51歲可用公司出糧比自己，提升借貸力。當然銀行都唔係水魚，唔係求其搵會計妹開間公司再用支票出糧比自己就當有糧出。可參考買樓003課程「借貸力由無變有之法」。
一炮過買樓不如一炮過買債。買新鴻基或者不少香港公司的直債都派4%-7.2%不等。買樓冇槓桿(即一炮過)租務回報只2.8%左右，有些更低至2%。即係500萬樓拎100萬出黎八成上會，供16k/月，而淨低400萬買債7%息，平均一個月收23k息。咁即係:
- A) 一炮買樓: 500萬入投入收租月約13k
- B) 八成上會買樓再將餘款買債: 債券收息23k，間樓要供16k，有+8k月現金流。間樓可自己住，或者有人將間樓偷偷到租比人又收番13k租。令500萬投入收正現金流達13k+8k = 21k。仲有隔十幾年之後你原本既錢係返度仲多左間供滿左既樓!
亦因回報吸引唔少香港人偷將間樓租出，故上星期五我FACEBOOK個POST有舊生問「銀行寄信黎問我間按左八成既樓而家出租/自住緊」，要諗咁耐唔答同埋即搵我研究。你比錢搵律師? 如果唔係用常開既律師佢當然叫你「認左佢」。
當然如再進取些可唔用保本的直債，用唔保本既債基，派息高達11-15%年息，令500萬可產出之現金流不是21k而是迫近30k!
(Frankly speaking)，讀者冇乜錢。所以一炮過買樓話:「唔想咁煩要問銀行借」呢類咁型既諗法唔合適讀者。佢要靠銀行借錢比佢擴大收租樓數目及資產規模，才可以「彎道超車」擁有豐足人生。
銀行想你知道什麼?
聽郭富誠講，比睇你手上既錢佢地攪
得閒請你去馬會食飯同埋城城Concert，唔好理戶口既錢比人轉左廿幾次之後戶口值係咪跌緊
銀行冇樓賣，按揭而家賺錢冇之前咁多，冇乜事唔好買樓
可以買下股票，因為你買完會存倉係銀行度
銀行唔想你知道什麼?
1.銀行睇到邊個老細最有錢，老闆大多懂合理運用借貸去槓大資產，借力打力。銀行唔想你知去2.脫離打工一族，反而鼓勵你努力打工供MPF，等佢地月月有管理費收。
2.銀行唔想你用錢去買樓同債，你試下自己行入銀行，佢地會SELL你買咩? 買保險囉。即係讀者持有個類年金
3.銀行唔會教你借貸力可塑造，亦唔會介紹咁多會計及稅務知識比你，最好仲洗大左搵佢借私人貸款。私人貸款息高可以7-10%，叫客借。做按揭銀行只收息1-2%，要煩你一排才借
4.銀行同保險公司，佢地將賺左客既自己錢，7成都買債(公司年報睇到)，對客講就叫人買股票開信用卡同炒賣。行山銀行，早年賺到既錢喜買樓。
如果你比讀者後生，你很幸運，應學懂及擁抱借貸去買入有持續現金派發的資產如樓及債。
股票唔係唔好，不過股票唔保證派現金，你要當夾份入股生意咁考慮，有錢賺就走而唔係長坐。更唔好借錢去入股攪生意。
聽日再講下如果諗sir係讀者，我會點做，同埋(eternity)攪掂埋佢樓上單位發出很多噪音的問題。
—
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債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
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暫時是最後一次真人聚會
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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偷雞出租規範風險的安排
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第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
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學生宿舍/套房做法
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
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漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–