諗Sir,
小弟及妻子36歲，薪金$49,000已扣強積金
妻子薪金$18,000
兒子一個
曾上過諗sir不同的課程，本人於2018年買下用580萬買下九龍老牌屋苑兩房自住
當時有200萬係手為免之後不夠現金周轉，選了八成按揭，用了約120萬作首期25年樓按，每月供樓費用約$18,500想了兩個方案，望諗sir 救亡
之後本來想用餘下金額來買債基。但由於好勝心强，又喜歡買细價股及期指，不足一年已輸凸了，詳情不想再多說，現時要為供樓去努力。現有兩個想法，希望指點:
向一間銀行申請借貸约100萬，現時低息可只月供3500利息，然後用A餐再槓桿收息11000/月，為自己增加7000月入幫手供樓
賣樓套200萬，然後再付10%首期買新樓，頭3年低息，新界一房只供一萬幾，套成150萬係手唔低問銀行再借。那150萬都拎100萬去債基收息11000/月，變相唔使供樓又有50萬係手但就住細一點
求諗sir一救先感謝
重新人上。
answer:
簡單黎講即係炒燶左股票，要賣樓填數定係問銀行借住先去頂啦。踏入一月開始聽見「咪阻我買股發達」既情節，是次升市比往時更不全面，領頭羊騰訊及阿里不創新高但唔少股份越升越有，大家量力而為，賺到錢記住轉去買債買樓鎖緊盈利。
講返讀者，賣樓套錢轉新樓較支持，唔建議再借新債去抵舊債，一家三口冇工人住一房其實都夠，市面確實有些細一房貨尾發展商肯開好條件比人買左先，你預升值能力無乜，不過起碼新同埋未必好遠。加上讀者自己都話好勝心強，要平衡自己就最好點都揸返間樓，坐死一些資產，總好過炒炒炒搞到阿仔要用個份都無埋。
我地成日講收息要用債基，100萬投入唔槓收7%年息，槓桿埋有成12-14%年息，每月派。
其實有唔少債基都可達此效果，我地責任是研究邊個近月最當旺同好。B餐近排唔好，其實你睇我舊文，早已作出預告。港幣版近日價已跌穿$64，近日報$63.xx，跌勢由12月28日開始，明顯弱。美國不少投資級別債跌到負yeild，因此不利B餐。唔少師兄已找了助教安排轉去A先不槓桿收住7.2%息，遲下槓埋當加注令收息達10-15%。
A餐同時段比較價格保持在$10.11-10.18水平。星期一在NOWTV監製邀請左我評論美國債見負利率之事。
至於E餐買美國公司債，此基金表現開始唔好，直接講12月開始佢升唔起但有其他同類基金升，因此本人要提提你。另新的E餐之SHAPRE RATIO去到1.16，少見。
美國債券組合
債券一般要20萬美金才可入場，但有些證券商用10,000-100,000美金就可買到? 因有莊家MARK高個價拆細比你買，但留意由於有人幫你拆細予，買左射唔到倉走。要筆錢跟住你走有難度。
近年網上交易盛行，更要留意證券行可隨時(例如你訓緊個陣)調整CALL MARGIN RATIO去迫你訓緊個陣被CALL LOAN。唔只我，不少眼利的人已貼過IB「提醒客戶MARGIN RATIO會隨時變」之電郵。因有些海外客斬左倉唔還錢，而證券行反制是見勢色唔對就隨時提高MARGIN RATIO去賣你貨還返你爭佢條數。將來可能中資行都會咁，而家美資證券行咁做你就更拿他沒辦法。
收息ETF?
呢個隨時比係IB買債更差之選擇，因為要比30% DIVIDEND WITHHOLDING TAX比美國，即係名義上派7%息既野實收5%唔夠。你咁愛國，為何要增長他人氣焰?
直債
未夠資金用債基，夠錢用直債諗SIR常說。誠然你有400-500萬港幣，都叫買到3條直債，散係保險銀行物流公司的債券組合又派6-2%息的，做到。咁你500萬保住本咁收30萬一年，開始夠用啦。每月有錢收令生活安逸，炒炒賣賣真係唔知炒到幾時，理財的目的是什麼要細思。
保險基金派息
有些保險公司利用保險PLAN去包住基金去賣，買家要保險費同基金管理費一齊比，那何不直接去銀行/香港/新加坡證券行買隻基金收息? 最大鑊都唔係費用，而係上個月有間A?A保險公司計劃內其中一系到基金被發現夾帶私逃。究竟保險公司有否為組合內可選的基金做足due deligence令人懷疑。
買樓
呢條路最討厭是入場費高，少都十幾萬印花稅，不過亦係香港銀行近乎唯一可比你低息九成融資去買到既野。有樓揸手，銀行至財仔都可同你打開借貸對口，你係美國揸什麼ETF或者細碼債，少量買下絕無問題，但真係唔可以做重心架。
股票是幫你發達的，唔係用黎收息的。看畢不同投資物，諗SIR還是專心同大家兩樓一份債咁去籌劃理財，到「兩樓一份債」階段未叫勝利，但起碼都3萬被動收入。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共7小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班 (2小時)
30萬之下高評級債應選什麼?
外幣債30萬/80/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
第五堂真人班 (2小時)
諗sir選取收息股的原理及結果
黃金0萬收息方案
直債要沽的時機及市場情況
債基要沽的時機及市場情況
英國新加坡環球資產儲存組合的方法及人脈支援
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
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30萬之下高評級債應選什麼?
外幣債30萬/80/160萬可買什麼?
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價格將升的直債之特點
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直債要沽的時機及市場情況
債基要沽的時機及市場情況
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
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上課地點：尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租精明作法
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
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