你好諗sir，
本人係諗sir專頁既長期讀者，很多理論看似明白，但執行上發現難掌握，希望諗sir可以幫忙指點迷津，教下我如何理財同投資。
丈夫：月入4萬，儲蓄40萬
本人：月入2萬，儲蓄70萬
物業：丈夫擁有一居屋已斷供，未補地價；早年買入2百多萬，現時估價6百萬
每月支出：約$41000
每月儲蓄：約$15000
家中育有1名幼兒，另外剛聘請外傭。適逢家中有親人A做地產代理，介紹我買新界新樓盤，5百多萬可買3百多呎既樓宇放租，租金回報1萬2千左右，先俾1成首期，2年後再俾多1成首期，可向銀行借6成按揭，利率為2.375，另外25%要向發展商既財務公司借款
或者可用自己名買個單位，知道只可借比人住唔可以租比人，不過執行上係咪好難?
或者用債是否好選擇? 由於本人要兼工作及母職只可作簡單投資。希望諗sir給予寶貴既意見，分析一下本人現時既狀況，應否置業？
祝諗Sir業務蒸蒸日上，長搵長有
忠實讀者上
answer:
買新樓自住可以，收租真係要睇地段。例如九龍城區根據政府物業報告指出細單位供應多，買細房收租預空租期長。或者天賦海灣附近出現了出奇比例，白石角區四個主要屋苑供應一係過千呎，一係300-500呎。較少450-750呎這些廣泛受歡迎的則供應，形成車位短缺。因為政府大致4.5細單位可建1個車位，1.5個大單位可建1個車位。由於細單位數目唔少限制白石角車位，但另一批住過千呎的人一般揸車的，所以該區車位租金可達5-6千/月，過20K/呎的屋苑才會此等貴租，佐相反該區呎價遠比20K低，造成車位在平均呎價相貴的地區可收貴租的奇境。當然差人哥哥都明，諗sir實地睇過，基本上有架警車該區不斷兜圈為民服務，真係多謝!
新樓都車位都評過啦，二手樓收租如何? 揸正做係要5成上會的，不過亦有「衰仔」只20%首期上會借比朋友住，一旦朋友唔比租，你份租約就唔可以作證供拎上小額錢債審，有好有唔好啦…詳細當然你俾錢問律師。
上星期去了淘大(放心唔係麗晶)，遇到既係fans又係業主既學生介紹佢間屋，對淘大的短空租期讚不絕口，加上業主自己有相熟可幾千蚊每次執執間屋先租比人，再減空租期及提升租金，依他所言對單位及回報分滿意。當然淘大唔同座數約由1981-87年落成，要留意樓齡會否令按揭做唔足30年，影響正現金流。另外淘大格局主為新婚未有仔女的夫婦多，一張約2年起4年多數盡，較少客會在該區「住到尾」。
故二手樓選區其一，另外識為自己間屋化下粧，絕對是本少利大的投資。諗sir認為讀者可用自己名買一間細路收租及同時放幾十萬係債基收下息。由於本金不多，直債不宜。至於時間少，入股場博倍升都係浪費。永遠有些人同你講股票只要買入唔放就可倍升，但更多人10蚊買了騰訊當年20蚊就開心放。所以股票太易出入絕大部份人都掌握不好，當然間唔中都有人成功賺返一千幾百萬，但講到易賺諗sir認為仍是買樓易。
住宅是實物，可觀察，你又住左幾十年，無人提都唔會選向垃圾房低層又漏水既樓。相反一間上市公司是否「漏水」?你就難判斷了。
自己間居屋由於未補價唔可以加按，建議讀者自己買一樓收租之後，第二步就是部署2-3年後賣居屋將佢轉做私樓。假設幾年後樓價同今天近同，賣居屋返6百萬，夠哂首期買多兩間都仲得! 當然轉轉易一點，唔好一次過將樓買哂。
債基如101用的E餐在2020年3月大跌市跌幅達20%左右(上圖)，比不少股票都低，仲少過煤氣一半。一個用此穩定投資物的方法能提供10-15%年息，值得由少到多將資金投入收息。當然判斷留比閣下決定。諗sir的堂唔只教你買什麼，單比個投資物名你唔夠的，而是當中點落注點買同埋避開銀行予你之高收費陷井，都很重要。不少人慨嘆買左好耐只係出入冇咩點賺，無論股債都係，主因銀行賺哂~
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：錄製網課
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