諗sir，想請教您，我同男朋友月入分別$61,000，各自想買一間屋收租投資，一間可能要自住，預算$620萬或以下的樓。
我地而家亦有打算
抽康城新樓(LP10)或東涌東環自住幾年，日後再放租，另一間就學諗sir講大興花園收租。
想請教諗sir有什麼高見或好推介？感謝諗sir
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ANSWER:
1.勿將眼光只停留在買樓
投資物有多種，雖然我地有拍節目講樓，但將大家眼光停留在買樓未免太過狹窄，亦不是全面理財做法。套用諗sir財務自由七點曲，首步要做好儲錢，相信讀者應有一定儲蓄力，但如未婚適量買賣股票，旨在理順出賺價的策略，亦為重要。
找到合自己又能買股賺錢的方法，日後理財進度更快。呢件事有家庭之後做太遲，能試的時間少了而風險接受能力大減。
另外買股應是圈起幾間未出名公司hit-and-run，而唔係月供。無生意永遠處於高增長期的，旺左自然有人抄有人告，而有心人總是騙你買左股票就擺低唔使理，最尾你既錢就變左人地既錢自己理唔番。
當然有些人是試過了(買股)，覺得唔適合自己，才轉買債買樓收息(租)，因股票的波幅不是人人受得了，或者到中年已儲到唔少錢，咁不如唔好博只用樓同債。
讀者及男友借貸力為61000*2*50%/10000*2.59 ~ 1580萬。買第一間樓可以再買貴點，用700-800萬買三房可塑性更高。三房意味兩個廁所可予5台客用，諗sir有學生已將三房轉為多人宿舍，而家租平左都租5.3k-5.5k一間，五間房意味收2萬7租/月，用一間800萬三房。
2. 些少裝修可減空租期
當然點搵客?點裝修易租出，係有技巧。至於康城同東環如有睇開本人文章應少去考慮。東涌的空置率相對高，加上市區開始多平盤，唔少人比多幾千住係九龍。至於康城買最新的盤預頭1-5年難升起，原因請讓我省略一次，在早前不少文章提過了。
3.避免一年內連買兩間樓
理財七步曲第二步就是買自住樓。第三步建議用債收息，債基提供6-15%年息，視乎你點買。唔槓咁買其實都有6%開始，收番一季試好才槓桿收12%，今月買下月試到息率準唔準，不少收息學長都係咁做。收息1-2年才去第四步買收租樓，亦即第二間樓吧，避免一年內連買兩間樓將買價集中。
如果自己彈藥大把，當然就咁買間樓收租唔考慮宿舍分租。但如人工一般又想上流，就要出下套房或分租方法。極端一點，你如現金有6000萬，其實2%年息都一年產出120萬定期息，即月收入10萬，那又博什麼呢? 相反你無錢或想早d唔做，就要行下小路。
4.經紀唔一定幫「你」講價
另外與經紀議價有技巧，阿A去買大興花園可以只中平庸盤650萬，阿B去就有筍盤620萬，省回30萬，箇中當然有原因! 不過第一步，都起碼要明白經紀一般都同業主較友好的，網上有人出POST埋怨點解經紀唔幫佢講價，只屬初心者想法。在辣招之後，經紀唔愁冇客，只愁冇盤。一旦幫你亂壓價，業主見反得多隨時無計傾，得罪左業主個經紀冇左個盤(個客blacklist呢個經紀)，比無左個客大鑊好多!
5.經紀正路都偏幫業主
何況業主賣樓之後返大舊錢，買家買完樓之後彈藥隨時冇哂，你話經紀defalut mode幫邊個? 除非你袋住瑞士銀行既美金一千萬本票入地產鋪啦(可能幾十萬都得，我知跨張左，但我鐘意睇發哥)。這亦是近40年行雙邊代理制下的產物。諗sir可以幫你安排，只代表買家一邊的經紀，只收買家佣，那就有價講!
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債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
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真人課
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–