【新股IPO速遞】 世茂服務 (873HK) ｜股市漁夫最強突破股篩選系統
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世茂服务控股有限公司（上市編號：873HK），今天在港正式招股，招股時間為10月20日- 23日，公司擬計劃發行5.882億股，當中10%為香港公開發售，90%為國際配售，集資額87.05億至101.18億元，每股發行價介乎14.8至17.2元，一手1000股，入場費為17,373.32 元，預期將於10月30日掛牌上市。中金公司和摩根士丹利為聯席保薦人。世茂集團(813.HK)已確定合資格股東獲預留股份的保證配額，持有61股世茂集團(813HK)可認購1股預留股份。
公司簡介
世茂服務(873HK)為世茂集團(813HK)子公司，是中國領先的綜合物業管理及社區生活服務提供商。在中國提供物業管理服務及若干增值服務超過15年。公司於 2019年按綜合實力計獲中指院評為「中國物業服務百強企業」第12位。而於2018年至2019年按收入增長率計，在中國物業服務二十強企業中排名第3位。
業務方面
世茂服務對自身的定位是“綜合物業管理及社區生活服務提供商”。公司的收入主要來自3大板塊: (1) 物業管理服務; (2)社區增值服務及 (3) 非業主增值服務。當中物管業務是公司最主要的收入來源，佔比最高。物業管理包括向房地產開發商、業主及住戶提供保安、清潔、綠化及園藝及維修保養等服務。2017 年爲公司貢獻了七成營收。到 2019 年，這一比例降至五成左右。
1. 物業管理服務: 公司在管物業向房地產開發商、業主及住戶提供一系列廣泛的物業管理服務。物業管理組合主要包括住宅物業，且亦涵蓋非住宅物業，例如政府及公共設施、康養中心和醫院以及候機室貴賓廳等。公司主要按包幹制收取物業管理費，僅有一小部分按酬金制收取。就若干其他物業管理公司管理的物業而言，公司亦作為分包商向該等物業管理公司提供清潔、綠化及園藝以及維修保養服務。
2. 社區增值服務: 公司向業主及住戶提供社區增值服務，包括(i)社區資產管理服務，由協助業主出租公共空間予第三方以換取預定百分比的租金作為佣金；(ii)停車位銷售相關服務，由收取一定比例的銷售所得款項作為佣金，或自銷售停車位差價產生利潤；(iii)家裝服務；(iv)智慧社區解決方案；及(v)其他服務，主要包括向業主及住戶提供的家務及家居電器維修保養服務等服務。
3. 非業主增值服務: 公司的非業主增值服務包括(i)案場服務；(ii)前期規劃及設計諮詢服務；及(iii)維修保養服務。
招股書顯示，截至 2019 年年底，世茂服務的在管建築面積爲 6820 萬平方米，合約總建築面積爲 1 億九百萬平方米。公司服務的物業覆蓋國內近 70 座城市，主要位於長三角、環渤海、大灣區與中西部等城市羣，服務業主近 240 萬。
財務狀況
截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，公司的收入分別約爲 10.43 億元、13.29 億元和 24.89億元，年複合增長率爲 54.5%；同期淨利潤分別約爲 1 億元、1.5 億元和 3.8 億元，年複合增長率爲 88%。過去 3 年，世茂服務的收入和淨利潤都有快速增長。
截至今年上半年，集團純利按年增1.25倍至2.45億元；收入按年增85.1%至15.6億元。其中，集團的社區增值服務收入上半年按年大增2.5倍，至4.17億元，主要受惠於停車位銷售相關服務收入大幅增長。
於往績記錄期間，公司絕大部分物業管理服務協議由世茂集團及世茂集團的合營企業及聯營公司所開發的物業而提供。據官網顯示，世茂服務的簽約管理面積逾1.2億平方米，覆蓋內地超過100個城市、近240萬業務及用戶。
股東架構
據招股書顯示，世茂服務在上市前的股東架構中，其控股股東為世茂集團(813.HK)，其持有90%的股份；今年5月份紅杉資本、騰訊分別對世茂服務投資1.3億美元和1.14億美元，紅杉資本持股5.332%，騰訊持股4.668%。
集資用途
根據招股書，世茂服務擬將此次發售所得款項淨額用作下列用途：
65%用於通過多種渠道繼續擴大業務規模；
15%用於增加用戶和資產為核心的增值服務種類；
5%用於改善訊息技術系統及智慧技術；
5%用於吸納及培養人才；
10%用作營運資金及其他一般企業用途。
預測一手中籤率比率
世茂服務(873HK)：公開發售5.882億股，每手1000股，公開總發行手數：5.882萬手，甲乙組各2.941萬手，由於跟合景悠活及葯明巨諾同期招股，預計認購人數較少，如果超購15~50倍，回撥30%， 預計一手中籤率40%左右。
總結:
- 兩隻物管新股合景悠活(3913HK)和世茂服務(873HK)同期招股，合景悠活首日招股反應ー般，公開發售獲超額25倍，可能受最新上市的卓越商企(6989HK)股價表現拖累，預計合景悠活認購反應沒想像中活躍。
- 國內的物管行業對母公司依賴性強，幾乎已是常態。按今年首季業務來看，世茂服務較合景悠活表現亮麗，且母公司(世茂集團)有充足的土地儲量及豐富的物業，故世茂服務所管理的物業規模相對較大。預期世茂服務招股反應比合景悠活好。
- 近期上市的新股，首日升幅開始有緩和跡象，而且同屬物管股的卓越商企，股價在暗盤及首日掛牌，升幅只有6%-10%，不像以往上市的物管般，首日掛牌接近20-30%升幅。再者10尾還有多隻重頭IPO及IBOND陸續招股，大家要預算好資金分配。
世茂服務招書:
對物管股前景有興趣的投資者，可重溫ＫＬ在NOW TV的節目：
【名家給力場】內地經濟漸復甦 物管股反而「無運行」！？
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
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