諗Sir您好!
會員編號是2114 ，已修畢收息課程。
現在希望及計劃十年後能從事半職工作，有較多時間及精神享受生命。
本人40，與家人同住，從事教育工作，月入5萬8，儲蓄3萬，望諗Sir賜教，謝謝!
| 資產 | 市值 | 貸款 | 回報 | 備註 | |
| 1. | 現金 | 100萬 | / | / | / |
| 2. | 東涌私樓 | 600萬 | 320萬 | $12800 (每月) | / |
| 3. | 公積金 | 65萬 | / | 年回報 5% | 若轉半職可提取 |
| 支出 | ||
| 1. | 家用支出 | $18000 |
| 2. | 稅款及保險 | $10000 |
| 3. | 供樓 | $13100 |
| 共$41100 |
ANSWER:
讀者靠自己，再買樓較難找有收入而又未有住宅的人名，在香港樓房政策偏幫已婚家庭下可轉陣用債及reits穩增值，配合幾年後利用父母名買埋第二間樓為上策。
若讀者為學校教師，應唔准私下再開公司去增加收入。讀者亦出唔到*「叫另一半開公開增加家庭收入」呢招，所以買夠兩間樓止步可以。
現時借貸力為58000/10000*50%*2.59 ~ 751萬，買東涌私樓已用近一半借貸力(320/751)~43%
東涌私樓結欠只市值一半，有一招可用就是向銀行申請將住宅用途轉正，齊六個月租金收入及租約(要打厘印)者出示上述文件後可將租金收入七成作核實收入加大借貸力，以讀者個案可加大為[(58000+12800*70%)/10000*50%*2.59] ~ 8.67百萬
東涌一係唔買，要買都咪買細單位，搬到入東涌又住細點只兩房或STUDIO的，少一點。當然往時有機師客，不過將來應不及當年澎湃。
現時手上現金100萬，諗SIR認為可(債券+美國REITs+領展/陽光房託)此組合去既收息同時睇位出入去穩定滾大資產。上述幾項派息物都可做到年派7%(當然領展只4%左右但可用美國REITs去拉高整體派息)。為什麼7%緊要? 根據72法則，如年有7%回報，72/7%=10年就可將手上資金double。
下圖見領展進入橫行市，保歷力通道收窄表示橫行中，而顯示沽壓的obv已計出向下沽的力量已收歛(下圖)，現時計(2020年10月$62價水平)派4.5%息的領展係有吸引力。諗sir正觀察領展及陽光房託是否在2020年9月的突挫已是最後一跌，出現買入時機，之後會反覆向上。
其實領展9月都冇乜點跌，不過#陽光(435)同冠軍(2778)就有跌(下圖陽光)，陽光的NAV有成七蚊而現價只3蚊幾，資產折讓成一半而派息率在7.3%附近。最緊要係陽光房託揸個D二線商廈，例如佐敦同上環一些小商廈，諗SIR認為受影響不大。而家大家都探討緊疫情後的商業模式，淺見是辦公室仍要租，不過可以租細些及不在核心區，始終成個月唔返辦公室做野好困難，但真無需要日日返，同埋租值沒之前癲價破頂咁承。不過香港今年多了內地主要公司上市，加上8月尾立會已通過有限合伙基金法例，未來更多私募基金在港運作享低稅，始終低稅為香港提供大好營運環境，反而金融中心有「另類的穩固」，而資金進出係有計既，只不過轉地下去做。當然你問無資產既人，佢係感覺唔到低稅有幾大吸引力。
睇大環境，2020年首季REITs跑輸大市。下列圖展示唔同類資產在2006-2020(首半年)的表現，發現2010年低息環境之後，REITs有其中5年都是升幅冠軍，而在跌市(雷曼2009年3月見底)過後，如2010年開始，REITs回報更是三年冠。你見不少blogger都係2019年或之前猛講領展有幾好，而家「出事之後」就唔知去左邊。諗sir用理性分析指出，領展同陽光屬疫情後都有派過息的房託，派息金額無減，而沽壓計出明顯減少，在未來低息環境下將現吸納良機。幾時先係買入點請不時收看諗sir文章。真正買入點可能只得2-3日時間，而唔係日日宗教式唱好。
至於美國REITs有咩好買? 黃金有息派又係點? 或者債基點派成8%息? 今天回文已千字，明天再談。
@REITs(香港/美國/新加坡)的課程(選取及時機)在收息101有授
*註: 「叫另一半開公開增加家庭收入」呢招在買樓003會教點做得靚同合規
#註: 陽光房託持有例如將軍澳新都城一期商場、上水中心、佐敦偉程商業大廈、文咸東街寶恒商業中心、灣仔陽光中心物業
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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