轉讓業權得宜、25歲十年內一生三宅 #2147

你好諗Sir，最近係youtube留意到你地嘅channel同埋睇homebloggerhk，發現好多疑難都解釋得好詳盡，D真人個案分析令到我對唔同階段既人既資產配置認識多左，幫到我好好計劃下黎緊幾十年既方向，我後悔太遲先見到你既page。 之後應該會報買樓001同收息101打好基礎。 

 

本人現時單身，將來亦未有結婚打算，深知現時政策對有家室既人有利，希望諗Sir可以指點迷津。以下係一d 基本資料： 

 

年齡: 25 職業: 護士 現時月入: 37k 現時資產: 360k（股票）+220k（cash) 

 

現時借貸力：4.79m 

 

父母有一層聯名未補地價居屋自住養老，因為未補地價關係所以都冇得加按。自知資產比較薄弱，又冇父幹，希望諗sir可以指點一下。 現時每月儲大約20k，大約一年增薪一次（每月加1500），增薪會直接轉做儲蓄。

 

我都計左預計下年同後年既儲蓄比你參考 2021年9月預算既現金有460k （當時月入38.5k） 2022年9月預算既現金有706k（當時月入40k）

 

短期目標: 

 

希望可以2年內盡快買一間二手400-600萬既2房單位，除左希望用單位既升值幫自己增加資產之外，現時經濟環境不景亦令我覺得樓市有機會下跌（或者至少唔升咁多）,希望可以入市。 

 

置業地區會以新界為主，因本人係大西北生活同工作。知道元朗同大埔都唔係諗sir既推薦地區，所以可能考慮屯門/天水圍/上水粉嶺。如其他地區，主要會考慮地鐵 / 巴士半小時可唔可以到達大西北（如荃灣） 長期目標: 我希望長遠能夠住一間兩/三房既單位，地點同上述類似，實用尺數為約600尺以上既2/3房單位，即使唔結婚都可以做書房/家中健身室。 

 

另外希望40歲前可以至少有1個自住單位同埋2個單位作收租用，當然仲會有其他資產製造現金流，最後想做到一生三宅同財務自由。 我以上嘅目標，唔知會唔會定得太進取，同埋好想請教諗Sir，如果以我呢個case，你嘅建議係點部署?

 

A：趁呢幾個月樓市下調，賣出大部分股票而買入第一個單位（可能搵唔到，或者要買樓齡相對高（eg 超過30年）既單位 

 

B: 繼續儲錢加買股票增大資產，等兩年後先入市 

 

C: 諗Sir方案 另外想問下大西北d 樓好大部分都差不多30年樓齡，同其他樓齡盤比較如下： 約30年樓齡：持有幾年後有大維修同折舊問題；呎數大D；配套較完善 20年內樓齡：新D；呎數細D；配套可能差D（新起既樓都唔屬於中心地帶） 兩類樓既開則我覺得相若，屬本人接受範圍之內，你既建議係點選擇？

 

以諗Sir你豐富嘅經驗同閱歷，我絕對相信你嘅意見，感謝！  

 

ANSWER:

讀者遇見我唔算遲啦，只25歲。星期一個案位仁兄成50歲，都仲可以勉強安排下。先講元朗同大埔區份相對差，不過最影響一間樓跑贏定輸係睇間隔稀有性同埋屋苑，由於近年盤少經紀都只會同你傾到區份算數。

 

後生買樓，單位一定要好租。因為只要擺半年空租無錢收，即對後生財政構成壓力。單位好租亦對初心者減少很多麻煩，例如想換租客對於熱門單位好容易，租客基本上都會善待業主。另外有咩要入屋維修或者要傾，同理下難度大減，後生仔比多少少溢價買好租既大屋苑樓，應該的。有錢後玩洋樓或者專收兇宅，可以。好租單位通常發生在有人願意夾份租屋既地點或屋苑。

 

講返佢點一生三宅，步驟如下:

 

首先戒諗「買邊樣最好」的想法。其實100萬可以一半做買樓首期另外買股票加債券都得，只有經紀才會同你討論全數拎哂係買邊一樣最好。

 

現在可買下股票，本金增長後十年間光景大不同。留意人到35歲，就當買股個本都應該少，所以趁後生入股場是應該。但留意你要學好個方法，就當最尾無錢賺都起碼知自己係咪受到風險個隻。

 

最錯係40歲以為自己儲夠錢先可以投資，一野重本金入股場就百萬咁輸，最慘。成大事要逐步試出黎，錯左要轉個技巧，再試。其實你第一轉落地產鋪睇樓，經紀同客大家都試緊大家，最後先試到你對邊個開則有興趣，最尾一步就要夾個肯減(價)既業主。在此先比返個credit一眾經紀，佢地要促成一單買賣，實在不容易。

 

呢兩年建議拎10萬出黎買股票，買股不用成日睇住，方法對其實每晚做下課就可。如下圖展示港股的強板版軟件類，當中股份10天只比50天線高0-5%不等，只要再跌些少就可確認大市轉弱，到時再諗咩位入平貨未遲。所以利用computation power助你客觀分析股市，此時必學。

就當2022年無贏無輸，有72萬係手，自己無樓可九成上會西北區唔少選擇，400餘萬不少選擇，30年樓。如再有些少預算可荃景花園，500幾萬。留意諗sir唔係話屋苑內每一單位都好，同埋你唔知價入貴左、或者平常價但買左契或建構有缺憾的樓，都係中招，點避同洞悉就會係買樓001教授(有網上課)。

 

經紀同銀行職員都好聰明，過去已有舊生告知，銀行職員話佢都識諗sir(我)，然後拎兩隻垃圾基金話我有講好好，用我個名去坑客跑佢個佣! 諗sir只不過唔得閒將佢張卡片拎去金管局比對一下，同埋又無朋友幫我每日去佢分行拜訪，睇下咩既情況，所以都係算數啦。

 

第一間樓當500萬付10%首期，自住或借比朋友住，隨便佢。之後有孝心將間樓逐33%業權咁轉比阿媽，因近親轉讓無輪有冇樓都只打平的稅階而不用付15%高印花稅，所以只要阿媽無公屋唔怕比人捉，基本上辣招唔辣。留意唔可以一次過賣哂，亦要留意稅局近排對一個案作出控告，有人將250萬的樓當200萬賣刻意報低賣樓金額意圖瞞稅被提堂，所以賣樓個價你估真係可以「隨時」「任講」咩?

 

當然做得好，同埋屋企人無公屋係手唔怕幫你揸樓(同債)係手，只要親情在，基本上每2-3年一儲夠首期就買間400-600萬八成上會是可以的了，不過報自住樓借比朋友住呢部份再面談係咩事。其實一旦成婚購買力即大增，可能買到第三間佢都唔想睇D六百萬之下平樓了，祝佢好運，25歲就識諗必可富足一生!

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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