諗sir你好，拜讀你文章及分析已久。一直因工作及家事繁忙，未有的起心肝報讀課程。近一年經濟下滑，我不幸因工資較高而被舊公司首先解僱。上星期剛開始新工作，人工只有舊工作的四成，但空閒時間欲多得很，所以已經著手報讀課程。
因收入劇減令我反思自己嘅投資及人生路。現冒昧請諗sir為我嘅個案指點一下，不勝感激。
我今年35歲，已婚及育有一名三歲兒子。妻為全職主婦亦抗拒在社會工作。兒子每月學費約七千。
現每月工作收入為 $40,000 及手持約 $4m 現金。
有一兩房單位連車位，市值共約 $9.5m （欠$3.3m 房貸）。此單位連車位現已$20,000 月租出租。
一家三口現租一單位居住，月租為 $21,000
因收入劇減，月儲蓄基本為0
長遠目標為生多個及居於市區600尺以上三房單位。
諗sir，如果你係我，你會點部署呢？
ANSWER:
中左招先黎補飛，總好過乜都唔做，唔怕無左份工? 最緊要有被動收入。用樓或債或房託產出較容易，用股票產出好多人試過但成功者少。
而家基本上讀者只淨400萬現金，間樓買得早可以加按，人工被劈，其餘無乜好牌。所以緊記，人工高唔表示有錢，現金多就係有錢啦。你萬一想興奮買野享受之前，諗諗老細一旦唔再出糧比你，你仲有咩計先?
計策一:
就當勸唔到老婆出黎做番野，都要叫佢整份收入比自己，好去增加家庭借貸力去買樓。即係開公司出返幾萬蚊糧(例如:$30000/月)比自己，令現時借貸力由40000/10000*50%*2.59 ~ 520萬上升至(30000+40000)/10000*50%*2.59 ~ 906萬。咁樣就可以將950萬兩房按六成，套950*60%-330 = 240萬。留意按到六成要有570萬借貸力，係述者本身借貸力最盡計為520萬之下，要按六成至570萬去套錢唔夠借貸力，所以老婆有收入去提供備用方案，幾時都係好。
當然真做野就最好，若只係開間公司自己出糧比自己，都要做得細緻同與銀行對答得體，這在買樓003「借貸力由無變有之法」講解了。銀行唔會見你開幾張支票再影響話有幾萬糧，就會百萬計咁借比你，今年更加唔會。
計策二:
循序漸進，把現金轉成保本直債，一少部份不保本之債基，賺取利息收入。在早兩天的文章已計過盈富基金的年度波幅率為21.55%，例如銀娛股票上升至41%，而債基每隻不同，但幅度一般在9%-12%不等，所以債基之波幅比盈富基金仲少一半，而派息不槓桿有約6%，槓桿後可達10-15%，最盡而家可23%(要息低時)。那利用80萬投入收12%息，每月被動收入有$8000。
另外抽160萬投入保本之直債，這不槓桿了。就咁買東亞或者創興銀行直債，派息不俗。如下方創興直債派6%。這在諗sir專頁的post有講。不過你想知點買先抵，就要到收息101的課堂再談了。銀行一般都唔肯點賣直債，無肉食。又或者有些人會亂開價，幾方面咁去食初心者一筆，你見市場係無人贊助講債券，只有人贊助講窩輪，就知債券買賣市場與其他有所不同。
點都好投入160萬收6%，一個月又係收8000被動收入，夾埋投入共240萬入債基同保本直債，產出被動收入$16000/月，起碼有個好開始。
由於讀者借貸力已用在支持兩房單位，沒親人協助佢暫不用考慮買第二間樓。另外留意2.59常數計出是理論借貸力，如該人有其他消費或借貸，借貸力會比用2.59常數計出的結果少。
收下息，累積一點實力先諗買樓。有空閒既係網上開拓生意，為家人及子女做好榜樣及拼博吧! 祝一切順利。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30
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目前優惠費用: $3000
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