諗sir 您好！
35歲，回顧過去，本地大學畢業，於金融業打拼接近12年於本地投行晉升至管理層，但長遠不希望承受此工作及監管機構帶來的壓力，希望能盡早建立足夠被動收入令自己未來可多一些選擇。太太是台灣藉，因此如香港情況突變可移民台灣。
近年月薪升至15萬（已達同行業同級別的平均市場收入，因此如果留在現公司，薪金不太可能再大幅度提升，除非（但非個人意願）跳槽至中資公司）。近5年每年花紅約30-60萬，太太同年月薪3萬。未有小朋友。
現持有：
– 馬鞍山私樓1: 2014年買入，394呎實用面積，地鐵上蓋盤，25年樓齡，銀行估價650萬，按揭貸款剩餘約385萬，每月供款約$14400，已出租，每月租金$14500，已轉名至太太
– 馬鞍山私樓2: 2019年買入，同一屋苑，567呎實用面積，銀行估價1000萬，按揭貸款剩餘約765萬，每月供款約$27500，自住，本人為業主，如出租每月租金應該$22000
– 現金約200萬
2018年上完收息101，於同年及2019年買了E餐及B餐 各100萬，沒有槓桿，於2020年2月全部沽出，總收息約76000，總蝕價（已扣手續費）約14000，即淨賺約62000
每月平均固定開支約8萬(主要是供樓（供樓暫全當開支）、管理費、差餉、家用、保險、稅撥備），每月平均非固定開支約7萬，每月不計花紅下平均儲蓄約4.5萬
應否再買多一層樓出租完成一生三宅？初步想選擇600-700萬九龍區兩房20年樓齡內，造6成按，如大角嘴、四小龍，不知是否合適？還是進行債基疊增？
謝謝！祝業務蒸蒸日上！
典型打工仔上
answer:
近日好多舊生搵返諗sir，先多謝大家記得我。可能因為情況突變，不少中產已決意變陣，諗sir假日都會加班答個案望幫到手。希望大家明白每個星期六諗sir仍有班教，故可用的假日就係星期天。由於舊生為數不少，懇求未答到你既學生耐心等待。讀者35歲月入15萬加上係投資銀行做，相信係過去十幾年不少父母想仔女模仿成為之對象，你見科大個環球商業管理課程（GBUS）亦為狀元之選。但讀者來文好似爭架紅色跑車，係灣仔北嬈道飛馳放工之景象，呢個諗sir再幫手攪攪。
25歲人，買股票又或再深入點用期權，正確的! 35歲人，主軸買樓，開始要製造出被動收入。45歲人，要開始將樓的收益換做債，始終人將老難時常為樓打理。
然而讀者由於現金只200萬，加上2019年剛買，還是等2023年才考慮再入手買樓吧。對於已有兩樓的讀者，可等一下才買。但對於未有樓的人，夠能力的就應該買! 唔該唔好只係於youtube只睇標題唔按內容，就留言話我同汪總日日係<樓市真相>youtube節目唱好樓市吧。我們做的分析是按人按情況再根據當時按揭易唔易借為你看看邊區邊屋苑合你。
600-700萬九龍區兩房應四小龍唔會咁平，大角咀大型樓盤都不可以，舊的單枝樓要看其建築、管理質素，加上要警覺樓房四周環境如會否看到好嘈天台、樓下垃圾站、酒吧洗衣店的行業都要留意。
2019年才買債基200萬收息獲76000，如果佢2020年2月無沽，其實而家B同E餐個價都升番上佢2月未沽時個價位，不過利息就收多半年。然而為求心安，沽出債基無可厚非。諗sir在2020年3月9日於會員區出文題為「叫好就收」，及後回望提出要減磅避險之時機不俗，唔少早年買落債基的學生都成功止賺，就當讀者2019年先入場都見有些微利。
有資產的中產唔需要又股票又窩輪咁去博，趁息低只槓桿1倍為自己產出被動收入，做法如下:
債基本身都派6%年息，讀者自己來文都提出了。現時借錢因hibor走低，借錢息只在約1-2%左右，更有利!
用100萬槓一倍即再借100萬，200萬組合產生12萬利息收入，而還息成本只每年100萬*2% = 20000左右，實際賺息100000而在本金100萬投入下，年息10%。一旦債基下跌要急跌40%才會被call loan，見2020年3月大跌市都只跌了25%，故上述1:1槓桿水平提供頗高安全系數。中產有了10%年息的收息計劃，基本上有200-300萬現金，被動收入就有20萬-30萬一年，即成25000/月，唔叫豐收但都夠生活。而呢舊錢可隨時打去新加坡，調撥方便。留意我地係要學做到點係新加坡都係戶口擺債基同自己收息，而唔係就咁開個簡單離岸儲蓄戶口存現金。
另外直債可以用，其實讀者自己做i賓架，應可lineup到friend買。估計可承受一定風險那不如買隻恆大直債，9.5%票息，唔攪咩槓桿，都有近10%年息回報。若看倌不屬行內人，一開始就唔好試恆大啦，試恆馳啦! 試完買返隻長江基建直債，都有約5%息，搵李生定驚啦。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙