債券轉股票之時機、買新樓係咪要SEA TO SKY? #2102

諗sir 妳好，本人今年45歲，是收息101、103舊生。太太是全職媽媽，一家3口，女兒10歲。現任某大企業高層，工作算穩定，年薪大約270萬，另加share 分紅每年約180-200萬。

每年總開支連交稅旅行等大約180-200萬，即一年平均可從薪水中儲起二百幾萬。另外每年有被動收入有大約100萬左右，視乎組合回報表現。

 

本人資產如下：

1）放租物業市值約1400萬，尚欠銀行6百萬，每月收租28k

2）自用車位市值380萬

3）債基400萬，B and E餐，只槓1:1

4) 觀塘工貿樓市值360萬收租11000, 無做mortgage

5）一藍子環球股票，美股如Netflix, Google, Amazon 等和股票加債券基金共約1千萬左右

6）一條內房直債200K USD, 5.5%

7）現金3百萬左右。

 

現在以租養租，租住一個市區千一呎海景單位，每月交租45000 （已包在上面說的開支內）

 

本人有打算再買一物業自住例如sea to sky的4房或大圍站的3房，結束以租養租，樓價大約要1800-1900萬。諗sir 看法如果？

有沒有更好的投資選擇和建議給小弟？

 

answer:

上次同讀者執好左債基部份，唔再揸PIMCO啦，免再歷2008年次按之威脅。同時見讀者個案，說明有能力搵到錢既人，唔需要咁急買樓。窮人才需早買樓拓寬資產等其膨漲，此為庸材唯一向上流通道。搵到銀如讀者租住樓先都唔急，流動資金起碼都過到一千萬。

 

讀者債基B/E餐派6%息然後1槓1，在現時低息環境下回報為(600萬*6%-300萬*1.5%)/300萬 = 315000/300萬 = 10.5%，一年收31.5萬。

 

另外內房直債又有20萬美金收5.5%，即年收20萬美金*5.5%/12 = 916美金。上述兩者共加為收40萬利息一年，而投入只460萬。

 

有資金者棄樓用股，收息用債，主因樓價升幅實不多，講到大圍新岸不難想到最近而又同屬新世界發展的溱岸8號，2015年由實呎$15377升至$19291(下圖)，升25%，唔係太多。5年升25%股票大把，債券都可以，買樓只不過勝在有槓桿，然而有資金及年老者不好用槓桿。所以都係個句，買樓趁後生，平樓上住先，慢慢先換大。

5年升25%叫做跑輸了，而大圍新盤開價唔會點平，有1800萬如想住大些四房可選荃灣，又方便又新。想間樓保值又唔介意細些少600-780實呎，可選奧運。想以仔女配套為主通常四小龍開大或何文田開細，我地買樓易地產公司站在買家角度，幫你搵盤睇樓，買樓班舊生有興趣可whatsapp 96991141找陳生，註明你想大約搵邊或者有咩要求就可開波傾。

 

諗sir較少推介新樓，同意新樓對冇能力儲首期既人吸引，亦同時賣新樓比你附上高Premium。加上現時發展商提早交樓要你早上會又得，遲交樓比你到你無左份工時要上會又得，讀者或有能力架御，但不少人無能力，要小心。另外由於讀者收息都成40萬一年，慢慢租住等有好盤都唔急。

 

有人問點解SEA TO SKY仲係咁多人入飛? 無他，將軍澳積落大量買新樓贏過錢既買家，AGENT由同區舊客入下飛唔難，一旦中左飛可買樓，又形成同龐大沽壓。只要將軍澳不斷有人願意搬入，就冇事的。

 

由於讀者美股(主要FAANG)加債券基金不槓桿有成一千萬，諗sir認為讀者等盤之時打理下呢1000萬投資組合，其實唔難，你知諗sir喜用數據分析，唔會100%準但準確度都高，天氣分析都係用數據做。你見債基如果持美國公司債為主，應該揸，因為同樣公司債為主的E餐，佢現價(黃色)上穿中軸線(上圖)，後市睇好但應唔會爆升，因通道冇擴闊。

 

至於佢既內房債，看D餐(下圖)，現價(黃線)仍守在中軸之上，但通道糾窄，預期走勢轉弱進入上落市，暫不跌但未見再升動力。目標短線上落者可以拎返錢先，長揸收息者暫可照揸。同樣讀者的內房直債，同D餐有迎同處理手法。由於直債買錯，只要揸死到期都要比設本金你更或有突，股票就唔會。那讀者會否考慮將部份股票，趁高轉做債，然後等市低再轉返做股呢?

當然咩為之市高? 咩為之市低? 好簡單，睇漁夫系統，或者你自己將香港2300隻股票每晚計哂佢地邊隻10天高過50天線都得，諗sir自己就用股市漁夫系統，下圖黑線，跌到10-20%就買, 60%之上就沽，如果唔貪心，到40-50走都可以。而家45。

例如你可以等黑線升到60或見到佢開始跌，就將股轉返債。等下次機會黑線到10-20，才債轉返股。

 

數據化，上堂學識左就係自己睇住「速度計」行事，投資就係咁簡單。至於讀者有資金的，要學好用債，而家45歲揸股還可以，但50-60歲其間基本上債多於股。反而買樓，讀者一間起兩間止就夠。更要預備有些債基要轉倉去新加坡，家陣越有錢越有人找你麻煩。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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