500萬預算買樓選擇? #2072

諗sir

你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓101+103的課程 (Phone num: 90xxxxxx)。 誠蒙呀Sir開班教學,指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。 小弟在買樓003學習了出齊所需文件努力上車, 現正審視自身財政和積極看樓, 在實行上遇上幾大謎思, 懇請呀Sir可以解答一下:

 

背景: 本人行年38歲,首次置業目標希望買500萬以下兩房 (20-30樓齡以下)房屋以作出租。 買500萬以下樓, 首期 是50萬 + 律師費7K+ 代理佣金 50K+印花稅 150K= 大約75萬。 (在家人幫助下可集得此數)

 

問題1:

之前因家母有疾病的原因 「在沒有」補地價的情況下用父母名做按揭借了30萬 (我做擔保)每月還 $5631 到 10/2022。這條數會影響我做按揭嗎? 因小弟去查 TU時資料沒有明確顯示,但如有影響是不是現在立即還清來解決?

 

問題2:

因小弟不才只可做到500萬為目標, 但現在大型屋苑在這價錢以下的,好像只有九龍東區九龍灣和新界沙田區 (或只有 “半新樓-零實用則+貴管理費”),在這情況還有其他方向指點一下嗎?

 

問題3:

現在積極睇樓中發現,業主開價一般比銀行高8-15%,而小弟策略是看緊銀行估價來還價。如估價是$480我會回$468希望可以咬住480買到, 主要因為怕自己不夠首期,我這樣做法正確嗎?

 

問題4:

買樓之前,現金如何投資?

 

謝謝你!

沒有理財方向,愚笨及數口不精之庸才上

 

ANSWER:

擔保人需與借款人同扣同一數額的借貸力,縱使房委因病批出免補地價可加按,仍需扣借貸力的。由於只剩廿幾期未供,日後發覺上車唔夠計可清數解決。

 

至於500幾萬預算,同意係九龍買到都好細,只可向荃灣或大埔打主意,廿幾三十年樓齡的開則頗實用。當然達40年樓齡就難再做到30年按揭,要得平又要荃灣,樓齡就唔會輕。再入一點去屯門,例如大興就少於30歲,不過又遠了。至於500幾萬的第一城,只夠買細單位,size太細令業主困於一房難租出之局,咪亂咁試。

 

有得700-1000萬預算會好很多,起碼有得諗2000-2010年落成的樓,當中有部份樓有些射別令其稀有性提高。當然買間樓預個則可以改建,例如兩房可以用木轉四房,買樓003亦有建議間屋要點執才合年輕人口味,每間租5k出去都可以收20k/月,更何況很多地區都唔只租呢個數。踏入暑假租務旺季已到,今年縱使內地人落唔到黎,佢地會搵香港朋友幫手睇定房,所以買樓易既同事一樣忙爆。經濟是活的,唔係話唔通關就無deal做。我地既助教係有真人見每個Weekend有新料,而唔係微信女扮係乜乜助教叫你買股票個隻。。

 

買樓易同事推動緊單邊代理的精髓,代表買家向業主講價。坊間的代理同時幫買家同業主,你估佢又幫邊面呢? 業主賣到樓有錢返,表示很可能有下單生意,我話幫業主就十分理性。買家有幾個係買完一間再一間? 至於係地鋪類既代理,買家成交後都好似要長料一排咁…至於你想講價係要搵個心態弱既業主,而唔係搵電腦禁個估價出黎。

 

你又可以諗下,你如果放緊個盤,幾時會話比經紀聽你會改價? 

 

至於錢點投資? 你都知諗sir經常提債基的B餐或保守些少做E餐。不少人問B餐係乜? 真係派到12%-15%年息?其實2012年已有收息課,派唔派到相信大量舊生已證明,不少新生都是舊人介紹。而每個餐會因應時間而改變用法,好似今年美國國債短年期的走勢較差,而長年期普遍好,香港傳媒一向都唔會咁深入研究,佢都都要「跑贊助」。

 

我們主授唔係買咩? 更重要是你點應市。銷售人員當然為佣會將客帶錯,除非你有幾億可以請埋佢,否則都係為自己份工幫銀行跑佣。2018年一隻ALLIANZ,2020年到PIMCO,幫同學避開左。2019年講3年必殺保險PLAN,上年做完今年唔再出。今個月係經紀都知有類保險PLAN要開TURBO跑,不過唔熟你個經紀唔會講你知。我們收息101課後會持續同學生溝通,好似讀者後生由債基開始確實較好。

諗SIR收息投資課程

收息101課程可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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(限時安排)
付款後即可以全部三堂網上學習,
並可於2021年首兩季補回真人教授的第二及三堂。
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授:2021-03-09(二)19:15-22:00
第三堂真人教授:2021-03-16(二)19:15-22:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
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*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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[FULL己滿] TEDP61第一課: 2021-01-26(二) 19:15-21:15
[FULL己滿] TEDP61第二課: 2021-02-02(二) 19:15-21:15

TEDP62 第一課: 2021-02-20(六) 14:00-16:00
TEDP62 第二課: 2021-02-27(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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