Hi 諗樣兄, 我係之前參與課堂的學員, 我與男友打算於2016年買樓(估計到時僧跌掛~),以下係我地簡介及問題:
1. 男友30歲我就細佢幾年
2. 兩人收入每月合共大慨$35000(未扣MPF)
3. 男友有銀行貸款要還每月$2300, 直至2015 / 6 月
4. 兩人共已儲有$40萬 (其中包括股票及債券)
5. 二人預定每月儲蓄$6000(月供股票)至2015年作買樓之用
6. 男家父母有一層已供斷的三十年樓齡居屋(銀行現時估價大概$240萬)
7. 婚後會同男友父母同住
問題如下:
1. 2015 年應否加按居屋套現(作補地價及買樓之用),然後出租,其餘資金加上儲蓄作為抽居屋或買私樓?
2. 或是直接賣掉居屋套現後再加上儲蓄另購入兩層住宅,一作自住(新界西區), 一作放租(沙田或荃灣)
3. 應如何計劃部署,才能於60 歲前擁有一層樓作自住, 另擁兩層或甚至三層作放租為養老之用.
4. 或諗樣兄另有更佳提議?
感激不盡! Thanks !
答案
讀者入息是較低不過年紀尚輕加上儲蓄能力還好，希望今次可為讀者解難。再加上讀者婚後會與父母同住，有機會利用此優勢望追趕他人。首先都係計一計借貸力: 35000/10000*2.59*50%=4.53mil。如果讀者將居屋補地價再套現，補價少都100萬(如補價因子是30%)，
居屋不用補價，因為補左地價都未必能同時負擔兩間樓。價設讀者參考新推出的分期補價計劃，即借錢比你先補價再分期還比銀行，每月讀者供款要先增五千幾，仲有利息支出比一般樓房借貸高，在此樓價高企之際，不宜趁高位去補居屋價。
反而由於讀者儲蓄有法，可以在四十歲前擁有兩間收租樓。讀者每月儲$6000，到2015即約三年後可以儲多二十萬，可以先用單名九成上會先買一間。至於當時會否還有投資物業只借樓價五成的規定，要睇到時市況係點。要知出租物業不可以借超樓價五成是可變的，市差時(如2003、2008)借夠九成都冇人肯買樓收租。既然現時入息不高，那先和父母同住，養成儲蓄習慣、學好樓宇買賣技巧，其實人到五十生活不會比別人差。諗樣欣賞讀者的想法及做法，緊記成事要堅持、及堅持!
由於第一間樓只用單名買入，另一間可以用太太名再九成上會，或倒轉做亦可以。那樣分配已可以令你們四十歲前「管有」兩間樓了。因為未供完，未能擁有。當然借貸力不高，兩間樓只可以係新界兩百幾萬兩房樓，或學藝高可以買舊樓拆開收租，專注於錢搵錢!
由於入息(人搵錢)始終不高，想在五十歲撈夠五間樓，一定要靠錢搵錢。樓是其一法，二是需要在現時撥出些少資金去找出最入自己的投資工具，如果趁早係四十歲前再滾出一間樓既首期，到退休時差距十分遠!
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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