直債加7%保險保本搬三房 #2069

諗 Sir:

多謝抽空了解本人個案. 近日才於網上觀看 homeblogger 有關置業的影片及文章, 自覺錯失很多良機, 故希望能及時獲得寶貴意見.

 

本人今年 39 歲, 太太 38 歲, 育有三個小朋友, 現時僅得一個約五百呎的兩房單位自住, 雖然勉強應付家庭需要, 但仍希望長遠能換成一個約七百呎的三房一套單位, 以應付家庭所需.

 

背景資料如下:

 

自住單位 7 年樓齡, 購入已 5 年, 市值約 820 萬, 月供約萬八, 按揭仍欠銀行 350 萬元.

本人月入約六萬四千元, 太太月入約三萬元, 但積蓄不多, 僅約五十萬元, 

而每月儲蓄約一萬五千元.

 

現時計劃賣出舊單位, 然後購入一個約 950 萬元的單位, 未知是否好選擇? 亦不知現在是否合適時間, 望能指點迷津.

 

謝謝

謝生

 

ANSWER:

家庭借貸力為(64000+30000)/10000*50%*2.59 ~ 1256萬,若賣樓套820-350 = 470萬,加上借蓄50萬即520萬,買950萬單位八成上會,借760萬,按讀者借貸力1200萬夠支撐。當然1256萬是理論借貸力,如該人有其他欠款記錄或消費,實際可能比理論金額低。

 

換大屋後月供款需760/259*10000 ~ 29K,對比而家供18K,換樓後供多10K,即儲蓄由15K/月降至5K一個月,跌入不合理低水平。如多付首期,把470萬賣樓所得全投新樓作首期,月供降至480/259*10000 ~ 18K。但此舉錯失了讀者大增現金在手之機會。

 

由於有三個小朋友咁開心,都明白讀者將來能儲的資金有限,不如把握今時樓市升幅將現樓一拆二再按爆,拎返舊錢收下息先,津貼佢先租三房。再買下間樓應要等一等,要一添作二,不建議一換一。

 

 因長遠睇多間屋傍身對讀者退休好重要,過去十年儲落唔多,未來10年相信都係難儲,咁不如供多間樓同時望硬資產膨漲望自己修成正果。部署用夫婦另一人單名他日再買樓,可高成數上會及省下更多買樓要付之費用。

 

一拆二就是將聯名的樓轉單名,或單名老公樓比老婆,當中點避稅就買樓003詳講,不過唔計幾多稅照比咁去甩名,你就咁去律師樓應安排到。甩名後可用方法搵銀行按爆至八成,即820*80%-350 可按出306萬,比就咁普通按六成只得150萬多拎一倍現金係手。

 

當甩兩房比太太,佢兩萬人工唔夠上會,老公照可擔保佢而同時夠借去再買第二間,因1256萬借貸力只用了600萬餘,他日有200-300萬首期上900萬樓計過足夠。然而買第二間樓的時機未切在今日,不妨將306萬用黎收息先,10萬美金就可入場之直債為其一、另外每年7%的保險融資方案為其二,兩者都保本,尤其直債放到尾都本金回歸。

此計劃幾十萬都可入場,上例子出資: 195萬-165萬*銀行信貸比率 = $415,309

8年供利息約42萬,8年後資金回籠淨得52.7萬

8年總回報約527000/(415309+420000) 

由保險公司保本,這計劃詳情是收息101課那「7% PLAN」之內容。而103舊生可優先安排,101舊生都可。

 

此具高保證性的保險計劃過埋5月唔再賣,現時係賣一份少一份。當美國國債個yield只得0.6%,未來又唔加息,保險公司仲點會整保證plan比你?

 

306萬就當抽200萬出黎,投入7%的保險,及直債提出8.5%年收益,一年平均獲利16萬,讀者三年間就有多50萬落袋。將306萬滾大再等樓市比高位下調20%時入市,付20%期上會,即表示可抵受買入後直跌40%的情況。兩年內樓市跌40%的情況於97-98年發生過一次,當年樓市瘋狂程度比今天更過份,每日都有人不斷將樓摸出摸入,故用40%做差的估算去抵受應該合適。至於想換三房,建議先租,而租金由原本兩房產出再加收息補貼就成。當然兩房按到咁盡,應只可借比親朋住,簽正租約收租按之前例子所見不多。







 


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