一間屋變出三間樓 #2070

如果本身一間收租樓 日出康城11座 1333呎,4房,銀行估價1300萬,已經供斷,

月收23000租,賣左佢換大圍站新盤3房放租及等升值,值搏嗎?

 

answer:

建議由「博唔博得過」咁問將投資提升為「風險與回報」之間的的衡量,當你知道自己手上有幾錢同埋計出過往樓價波幅後,就可更數理決出應否投資此樓房項目。留意買樓可以借,因為考慮買樓不只係你有幾錢? 更要計出可問銀行借幾錢? 即將借貸力一併考慮。

 

至於將投資簡化做「睇升定睇跌」? 有如一眾電視機前問股既「股民」,佢地咁問左幾十年,到尾都仲係得個「問」字,而唔係揸住幾間樓去嘆。所以欲投資上作精明決策,筆者已為你理順一二。

 

至於本案案主梗係唔屬無知股民,話哂人地有間供滿4房,都值1300萬right? 但由於佢無提供個人月入及資金水平,及年齡,我真係唔知一旦佢入手大圍新盤,若果跌佢有冇能力守? 同埋佢個預算夠買而家sell緊既第一期向西? 望針山(大約荃灣)個邊? 定係更多人接受既望東? 向獅子山個邊?

 

當然最尾個期會係最靚仔,而家起到10層都未夠,佢向北有城門河景,三房望河就最貴啦。但大圍三房向河是否稀有? 諗sir唔認為。因隔離名城全三期都係供應三至四房為主,呎價只16000/呎附近十年樓齡未夠。比你千八萬預算,會買間城門河景向北三房? 定係入名城住四房? 可能真係有人選擇住大些(名城四房)…所以大圍新盤既三房係咪之後會跑贏大市? 諗sir係有疑惑。

 

家陣天氣咁熱,企係新盤售樓處既經濟辛苦非常,你見上星期係觀塘已有不少經紀為爭個細盤生意而群聚武鬥。今次大圍新盤未確定係新世界邊個場開賣,但點都唔好因諗sir一個意見而令佢地無左生意。

 

如讀者係30歲,等得下? 又或者4-5千萬淨資產,守得下,咁就當佢大圍間新屋2020-2030年跑輸當然無問題。好似佢原本間康城,入伙頭幾年都係跑輸大市,到2018年先榮登十大屋苑全年升幅榜。要知新樓頭個3年由於高溢價賣走,想再升較難。3-6年間因過了SSD不斷有人催業主賣樓,沽壓又大。到得第七年先叫「守得雲開見月明」,所以你睇下康城而家咩樓齡?

 

重申一下,諗sir支持大家入飛抽新盤。如果諗sir係讀者,會入飛抽兩房新盤。其實大圍呢個鐵路盤對年青才俊,最具吸引力。新兩房在大圍供應少,加上一落就三條地鐵線,合要搭地鐵既人仕。不過心水清既你都知: 香港更有能力將樓價bid上去既人,通常都唔搭巴士地鐵既…

 

新盤如抽中,15%首期入手兩房,開心的買左佢。120-150萬左右首期,讀者當然有。淨低1150萬,用600萬首期買間九龍區三房,出租用途上會,供預600/259*10000 ~ 23k而收租估計25k,呢間自給自足。淨低1300-150-600 = 550萬,可入手收息101有授之直債,一內房一銀行一地產,年派息是12%內房、銀行7%,而地產那條最保守只3.5%,到期保本。銀行那條要用coco bond,不過讀者應有能力受此風險。最後550萬平均收息8%一年,即40萬息一年。有發鈔銀行及全港全國最大地產商保證、收3-4年加埋本身550萬都夠700萬,又買第三間啦。咁係咪一間康城拆三間,死錢變生錢。








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