九龍單幢樓?Wetland Seasons Park? 兇宅? 怎決擇? #2065

諗 Sir:

 

 你好!本人十分喜愛你的貼地投資分析,現有疑問想請教:

 

三人家庭現正租樓住~有子女入讀私立中學~家庭收入約5萬~持3百萬現金~沒有負債~每月家庭總支出約3萬。

 

計劃在5年後退休或轉任半職輕鬆地生活~現想請教應該繼續租樓及持現金投資收息/或趁近期市道弱而買入約$500萬的小單位作永久居所~以節省租金又可保值??(因不愛管理~不會投資物業收租作被動收入)。

 

第一城? 九龍單幢樓? 定係天水圍新樓wetland?

煩請指教!!

古太 上

 

answer:

先支持古太買樓,對於本金不多既人係要買樓,打工儲到唔多大家都明,何況未來時勢貨幣濫發,你唔擁抱資產膨漲,銀紙內含值就比政府拎走。政府靠發鈔權去解決問題,過去百年至今不時可見。遠講到日本印軍票去夾硬買走新佔領地物資,近亦得知海洋公園要多60億比安安佳佳拍埋肉博戰下集。唔用樓呢個易明又穩既方法去跑贏通賬,又擔心買股票無息收之餘更信錯公司比人呃埋。

 

好多人認為買樓收租煩,你應該慶幸買樓伴隨而來的問題,是實在而你又明得到既,好似租客話要換冷氣咁,唔難明你自己都試過。然而買股票或交易所上市產品,係你衰左都未必明。例如買原油寶買到要倒賠,香港又有隻3175見有人買佢另一邊加印單位攤薄,上市公司為其股價各有盤算,這些都是小股民見不到但引致重大損失。點解買樓多人贏? 唔係因為佢升,而係因佢易明呀~ 而股票本身是公仔紙,當中利益大得很多贊助。

 

有錢有選擇,而讀者資金唔足以令佢講「愛定唔愛」既。我唔知古太個仔讀緊有幾出名既私立中學,不過如果一個人唔願意學習新技能,又只係做佢「愛」既野,呢個後生牛津加劍橋雙學位都無用。你見特朗普都要每日起身做deal,乜鬼野the art of deal,即係佢唔係惡哂啦。

 

近期地產市道一點也不弱,個客冇實力或冇誠意,經紀只會係閒日招呼下你,星期六日留番黎簽單。更貼市的地產觸覺,只係落場玩既人先講到比你知。至於50K月入表示最大借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 674萬。在借貸力不用超70%之情下借400幾萬買接近500萬樓可以的,買作居作可九成上會。對於1000萬以下單位,供樓大部份時間抵過租樓,那就趁自己退休前建立資產吧。很多睇本blog的年輕人廿幾歲就做左,年長又唔想他日為子女構成負擔的,買樓是好選擇。

 

單幢樓係平一點,但大行唔會點落力同你放盤,有些人話想係單幢樓尋寶? 這個同意但尋寶技巧必要提升。你諗下經紀明知個盤係筍收返黎,唔解要益你? 單幢樓正因為難放所以有些人等錢洗會掛低幾格,但你買左返黎夠唔夠實力守返上黎係另一件事,始終睇樓既人比較少。

故小投資者入手住宅樓,學好點去睇樓同睇查冊,知清對家業權同有否瑕疵係緊要。兇宅成日有人提,但其實只佔買樓考慮當中一少部份,唔使大花時間問住問住。先講決定是否兇宅為估價行,唔係銀行。估價行會靠新聞同法庭消息或經紀得知該單位是否兇宅,至於有些死得怪奇的,例如吊頸先死一半最尾有氣出但到醫院才完全死個種,究竟間屋係唔係兇宅? 這交比估價行決定。不過如大鑊到警察要封屋查既,你識查冊就會睇到。無差人黎但又死過人的,買家就要有技巧向屋主確認,或在買賣合約訂明作實,一旦「出事」可取消交易。不過既然兇宅無法律定義,你叫業主滴血係張約上寫: 「我好L肯定呢間屋唔係兇宅、或無鬼!」都無用的。

 

 

新手勿入單幢樓,至於買新樓自住諗sir係贊成! 買迎樓最蝕係租比人,自己計過食得起呼叫plan兩至三年後高息,而又有信心補錢轉走個plan既, 新樓屬一選擇。當然第一城都唔錯,但當區細單位太多,消化不良。可能在新界東的一些居屋仲抵食夾大件。如果薪金大升無望,又要有樓自住,補價去買居屋實用點係可考慮。








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