債基B餐暫只回調4%,中國沽爆美債論何時實現? #2063

諗Sir, 你好

 

我本身有個匯璽的開放式單位,現時想賣左去換個2房單位,但現時匯璽2房樓價都大約需要1200萬以上,自己計過數,賣左現時單位套現,再做埋按揭,應該只能買到1,100萬內的單位,我應該再觀望,等樓價回落,再樓換樓

定係我應該睇下其他區,現正有考慮: 啟德

因為見到啟德呢區最近某些新盤有機會有1000萬內2房,加上覺得呢區有發展空間和升值潛力,而首期資金方面相對都會比較鬆動

 

所以想問下諗Sir,就地點同樓盤,會比較睇好邊區,而根據我的情況,希望諗sir能給予意見,謝謝。

 

讀者陳生

 

ANSWER:

2010年及2019年,香港單位分類供應如下:

政府分類為平方米,化為平方呎後呎數只為約數 2010年 2019年
A類400呎之下 689 6622
B類401-700呎 6742 4174
C類701-1050呎 4534 1506
D類1051-1600呎 1182 1025
E類 1600呎 258 316
total 13405 13643

SOURCE: 政府物業報告 (2020年5月release)

 

分別已好明顯,細單位(A類)供應大增,而總數無乜變。啟德(亦即九龍城區)承受大部份新建細單位。所謂買樓搵稀缺,炒股需要好故事,早在前年筆者已提買啟德一房強烈不認同,如果你想買些中等區又無耐性四圍搵好野,買四小龍三房認同較強,這在不同文章都早有論述。

 

大圍老早有鐵路,可是名城底座無商場做唔起個配套,呎價到名城入伙近10年後,加上近日新世界大圍新盤有協同效應,呎價才有些眉目。日出康城在入伙六年後呎價才飛升,2019躍身成單年升幅最大屋苑,佢咪又係鐵路盤? 憑啟德係九龍,而鐵路未到又無配套,成堆一、兩房會有著與名城、康城唔同故事? Well,i wish you every luck

 

至於換唔換樓,係睇佢人工幾多、手上資金幾多。理財是否成功睇資產配置,而唔係一味估升跌。筆者往時係銀行做,都成日同客講升跌架。因為市場日日有升跌,聽日新聞出左我又可以叫你買或沽,又幫到老細跑佣。然而人的經濟狀況唔會成日變,但人想要財務情況改善,必需按個人情況將錢配入合理資產。

 

例如讀者是個公務員或生意人,玩法已唔同。公務員主打儲樓,是真的。因為公務員好處是穩定,但缺點當然是沒急財入,要趁後生做好planner用時間磨成果出黎。生意人借錢難,而家收遮時更難,更大問題係生意人有時當佢皚生意係另一個仔,明知唔掂都將拎左出黎既現金放番入公司救佢,最尾輸突。所以生意人要由稅務籌劃及公司架構做起,用盡避稅空間又夠借貸力買樓,一些門外漢會籠統用「財技」形客這種籌劃。然而當你實行著,你知當中環節很多,公司大既會計、律師、銀行家全涉及在內。希望讀者明白佢俾既資料,完全不足作合理籌劃。特此標起本個案,讓有打算撰寫個案的人作點參考。

 

如有現金及借貸力用超60%者,將現金投入債基收息可隨時取回,但不保本。經過2020年3年股市大跌,不少股份停派息後,大家明白債券保證派息性的重要,而債基B餐近月表現,3個月計跌了4.1%(下圖),2020年初至今跌2.1%。對於能派12-15%年息的績效,在幾十年一遇的跌市只單位數百分比回調,足見基金有一定穩定性。

 

如想保本,用直債,由於到期保本有些學生都唔睇圖唔理當中升跌,總之擺幾年到期就拎返本金。當然有金融機構出的直債擺十幾廿年,在此低息的年代,學生都唔介紹擺住收5%-7%年息,何況直債未到期係可以賣既,只不過未到期賣就唔一定保本,可以賺或蝕價。由於近排多人問,下星期開始對收息103舊生加強服務,精選5至10萬美金可入場而又派息唔錯既直債向有好聯繫的舊生。

 

美國政府入市買債支撐債市決心肯定,大戶興風作浪可以用金市油市,但美國國債貨源歸大莊,而美國政府作為大莊更力撐支持價格向上。中國持有的美國國債只等於日本咁多,唔係多到可以沽爆美國咁樣。當然我地作為一個愛中國既blog,我地梗係希望美帝快d滅亡啦。下圖為2019年初美國債持有分佈,我地用中國媒體比既數字,唔會引述美帝圖表!

 

老套提下,收息101及收息103舊生不宜此時全幅身家買入。這個世界不是all or nothing。

 

 

講講經紀心理,讀者主用區份睇樓已屬問題。筆者建議睇樓的考慮為: (開則>屋苑>選區>經濟環境),前兩日文章都有講。經紀唔怕同你點評區份同吹噓經濟因素,因一區入面大把樓盤。但稀有開則、塑造性高及擺明易租的單位,俾左你就留唔到比熟客,所以經紀唔會同你討論開則。那為什麼筆者會? 因為我地經營模式是用買樓001及003收費課程去賺錢養同事做內容。

 

咁最尾都要答答,匯璽真係好過啟德。好似而家如唐唐走番出黎,大把人想佢做特首啦。我係講緊廸士尼隻唐唐呀~
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