再買一物業收租是否可行? #2062

本人36歲,公務員,現時月入30K. 

三年內月入會增加至36K.

與母同住已供滿(未補地價)居屋。

每月可儲蓄5K左右

(還按揭4.3K,家用保險雜費約7k,月供股票8k~9k)

 

 

資產狀況:

1/ 手持九龍市區近地鐵站,樓齡39年的單棟物業單位一個。實呎297,一房一廳。現時出租每月9000多元收入,作為已退休母親的生活費。

 

2/ 上述物業向銀行做按揭大約100萬元,尚餘100萬每月還貸4.3K左右。

 

3/ 手持價值約45萬的股票,主要要銀行股,REITS及地產股,公用股等。

其他資產如:儲蓄保險,定期約50萬。

現金:3x萬

 

4/ 母親表示有100萬現金可給我備用。

 

問題:

1/ 請問物業方面,樓齡開始高,要否要換走?可以如何做?

2/ 如果保留現物業,再買一個物業收租是否可行?

3/ 有否其他更好的投資方向及方案?

謝謝您的分析及解答!

 

讀者Ms. W

 

ANSWER:

有感此朋友理財上有希望,能較準確指出每月洗幾大儲幾多為理財首步。進一步是要放長雙眼,趁36歲就開始搵人供定兩間樓,那才在退休時滴到成果。買樓只要保持供款唔好斷,數據指出是近乎唯一租金可同通賬齊升的投資物。據差館處數字,1984年第一季九龍區400-700呎單位租金指數為66.1,2020年第一季為為337,36年升5.1倍。同期樓價? $6184/平方米,現時156237/平方米,升25倍。同期消費物價指數報告,外出用膳類別,1984年27.8點,2019年111.9點,都升4倍多。所以租金上升幅度,近同「食飯指數」。利用租金去對沖食用品通賬風險,較易處理。

 

當然買股票升幅比樓大很多,其實論升幅股票一定勁過樓。只不過很多人說買樓先可大賺,因為買樓投資較易管理,及焗到人長坐,貫徹了投資要simple及long-term的要旨。投資不是要睇升睇跌,何況你根本睇唔通,你睇得通老闆個位搵你坐啦。樓就如二班馬,唔係最快但肯陪你長跑,最後咪修成正果。

 

但買樓,絕大部份人要借錢,銀行45歲開始會越借越少,讀者而家唔起動執執佢,再等太遲。39年九龍細單位應賣走,估計返到400-500萬,分兩注用自己及老媽名一人一間,此為主軸。計埋居屋,事成後有三樓在手,到時讀者退休無憂。留意銀行好鐘意搵一些35-45歲無仔女既人去sell年金,基本上呢類人很易sell中,只要同佢講十幾廿年後獅子月月有糧出比佢,就當回報係負佢個客照簽。

 

讀者不應保留九龍物業,賣走九龍單幢可釋放當中現金及已升樓價,對於現金不多既讀者需而家食一食糊。其實李家誠做既事你大部份咪跟做,人地可以贏左幾倍都揸住唔放,但親愛的你未必同一個case。至於阿媽個一百萬你就唔好攪佢啦,等自己投資上更有歷練先啦。

 

股票應侯低買,hit-and-run,等佢出現爆炸性升幅就賣。生意的增長從來是一爆即逝,跟住比人抄,而從不會每月進步2%咁去的。亦因此,股票係唔應該月供。一個壞左既人,你仲加碼投資佢? 你認為每個浪子能回頭? 由150蚊跌落黎既匯豐終有日上返150蚊? 騰訊同理。

 

我真係唔明坊間有些投資老師連生意都未做過,申請專利、管理被抄的風險、管理人事全部唔知佢識唔識,但評論上市公司盤數講到好似仲熟過主席自己喎….所以抵主席請佢食飯叫佢幫手sell自己公司,sell到股價上10%,梗容易過自己間公司真做營業額+10%啦。

 

資產分佈是王道,平民版用樓做重心,有閒錢買債收息幫補下,些少錢投入股市黎個短線。如似讀者500萬返錢,同阿媽睇熟新界北一些20-30年樓齡的屋苑樓,600萬有找,那每人一間都係首期用150萬左右。兩間樓可以既借比朋友,唔可以就要用5成首期上會正名出租。另150萬,投入債基,年息派12-15%,150萬收成16k-18k/月,今個月做下月就知派息準唔準。收息101課程就係教你債基、直債、保險點提供此派息模式。

 

最後是股票,如真要買正股諗sir最起碼都買吉利,股市落得場唔好預有穩陣股。再進一步,買入價外期權以小博大,呢個世界要搵錢,就要學新野。老闆就係想你每日如機器唔學新野,令你越做越蠢,放棄人生。何謂生意? 就係建立可重覆及能獲利的一套模式,即係把人當齒輪既一幅機器。老闆外禦對手內防自己友,令機器時常穩定走。








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