諗sir
你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程 (Phone num: 90XXXXXX)。 誠蒙呀Sir開班教學，指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。 小弟在買樓003學習了出齊所需文件努力上車, 現有兩大詸思希望呀Sir可以解答一下:
背景: 本人行年38歲,首次置業目標希望買500萬以下兩房 （20-30樓齡以下）房屋以作出租。 買500萬以下樓, 首期 是50萬 + 律師費7K+ 代理佣金 50K+印花稅 150K= 大約75萬。 (在家人幫助下可集得此數)
1) 現在成做收入為每月共 $45K 年入息為 $ 56萬 (稅單上顯示). 用2.59法則,可買樓宇為5.8mil, 沒有借貸及Credit Card, TU 評分為 A級。 上星期提供稅單去銀行問兩大H大行, 他們說小弟可以買到4.8 -5mil樓價的房子, 想請問一下當中計算是不是出了什麼情況??? 是不是有 S&P臨約才會認真對代???
2) 呀Sir 建意初心者應首選: 私樓和大屋苑, 流轉性強和對比性高之特點。 但因為小弟不材只可目標在 5mils 以下之樓宇, 而有感現在九龍東淘X 一房 280呎也要 498成交, 而對比灣仔單棟樓 241-270呎也有430-500 之選, 樓齡也新一點點。 明白單棟樓有不同的思慮點, 不容易了解及控制而管理費也會貴。但小弟感覺灣仔區租金比較硬淨也有好校網之優點, 希望呀Sir能作出批評, 點醒小弟一下!!!
謝謝你!
沒有理財方向，愚笨及數口不精之庸才上
answer:
「TU評分靚(例如A)等於買樓易借到」呢句話，同「有林鄭PLAN」一樣，害死人。
林鄭PLAN害人在諗sir於4月9日<真。樓盤傳真>節目內講過”害了不少人”後，生果報就出專題講啦。上年諗sir去左龍珠島拍「300萬之下有別墅」後，生果報又出，佢地真係抄Q抄得好俾面，諗sir都唔介意。何況生果報係上市生意，revenue比諗sir公司大很多，人地一年revenue七億，我地7千萬都未到，所以唯有少講多做吧。現時大部份同諗sir打對頭既行家，都係生果報出黎，所以我都唯有祝生果長長久久，上年蝕1.2億，未來再創新高啦。如果執左，佢班「記者」都可以轉行去寫偵探小說，貢獻香港。
講返TU，TU評級A表示你還錢還得靚，例如無遲還，但不表示佢借得多。即係1萬蚊人工既諗sir，TU評級都可以A。但如諗蛇揸咁低人工，連間四小龍三房都應該食唔到。然而用本網免費提供的2.59法則，因未有考慮私人借貸及消費，所以2.59計出黎既借貸力是理論性，實質上你要考慮埋私人借貸及消費先準，想買樓之前更準確咁mark到自己借幾錢? 請讀者利用買樓001課程內容想想自己有咩借貸及消費，借錢之前執走佢。
讀者還是先訂好方向吧，成熟者有Strategies才後有action，因為佢地有經驗去預判咩action屬正確步驟。後生反轉有action才後有strategies，後生經驗唔夠，strategies往往是做做下才歸納出來。當然不一定要夾硬定義自己為後生或成熟，可因情境而相亙調用。
考慮讀者手上幅牌，佢係要買樓。38-40歲是最後階段為自己配上資產係身，迎接因印銀紙而資產膨漲的機遇。那萬一資產唔膨漲點算? 如果今日打後樓價跌40%，你身邊班實力只夠上一間屋既朋友，佢只會口講等樓市再跌40%佢先買樓，而心知自己入銀行根本唔會借到錢。你看看2020年3月，銀行見料稍一般的個案會批嗎? 而讀者自己，只要計到數每月收入夠供樓。或者逼不得已下，預到間屋仲可借到比人住，自己收番些少再貼幾千就夠供樓去頂住。因此買大屋苑樓，就是實力不足者為「再加壓的測試」去預備的方法。
諗sir做野憑數據憑經驗，而唔係憑感覺的。如果憑感覺做事我諗我口太賤日日得罪人，正因如此，拜託讀者唔好憑感覺去諗灣仔樓啦。根據4月30日政府最新出的年報，灣仔區空置率達4.9%，遠高全港平均3.7%。而南區空置急升至7.9%，正中諗sir成日講社會運動至肺炎，只對有錢人既樓價受影響，1500萬之下樓房不跌反會升，香港樓市將呈兩極化。至於常提的油尖旺跑出，空置率只1.9%，當區樓房需求強勁。灣仔日日有鋪執，究竟仲有冇打工仔要租及屈係200餘呎細單位? 至於你有能力，都唔會比咁高呎價係灣仔住港島。香港咁方便，寧願住接近500呎深水埗，都唔想屈蛇咁留係灣仔200幾呎吧…
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
目前優惠費用: $3000
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